投资加拿大农场:钱真的就那么好赚吗?

最近两年,各种华文媒体上考察萨省农场投资的广告时有出现,有的公司甚至直接打出「土地是最保值的投资」的口号,并且列举大量数据、案例,说明在萨省的农场投资回报率远远超过同期房地产等其他投资,一时间华人社区出现了「向西部进军」的潮流。其实投资是一个永远没有结论的话题,很难说到底哪一种投资更好,只能是因人、因时、因地而异,张三赚钱的项目不一定适合李四,去年的投资项目不一定适合今年,美国赚钱的项目不一定适合加拿大。为此有业内人士给出建议:擦亮双眼,不要人云亦云,要根据自己的实际情况做出有利于自己的决定。

一个农场主的心得

邹先生2008年从中国移民加拿大,他拥有工程师背景,曾经在美国经营过一家公司。移民加拿大后,邹先生先后辗转于温哥华、卡尔加里和多伦多之间寻找商业机会。最后他把目光放在了的萨省农田投资机会。

邹先生说,自己来自东北,有很深厚的土地情结,考查了萨省得土地后,他很激动,这里的土地比中国不知道便宜多少。2011年他投入150万加元在Regina以南大约115公里处的Ogema买了4000英亩的土地,然后带着老婆和两个女儿搬到Ogema,正式成为加拿大农民。Ogema是一个经典的萨省小镇,只有368人。

邹先生说,自己关注农地很久了,在通胀持续高涨的时候,能建立农场这样一个坚实城堡保护自己和家人,自我感觉挺不错的。幸运的是,买地成交一个月之后,同地区的农地的成交价就涨了超过15%,目前邹先生的地都租出去了,收益也达到了自己的期望值。邹先生说,在中国时他就梦想过农庄生活,没想到这个愿望在加拿大实现了。走地鸡、农家菜、钓鱼打猎那就不用说了,而且土地私有,这些都是你的固定资产。

据邹先生介绍,加拿大农地贷款跟买房子不同,这个属于商业贷款。那就意味着利率高(接近5%),还款年限短,最可能的是20年。以后继续贷款的话,也许可以给25年。同时银行对租约有要求:必须是Cash Rent (现金租约),而且租金达到银行的要求的(约23块/英亩)。一般情况下,第一笔贷款的首付需要超过40- 50%。

邹先生的故事登上了环球邮报的封面

另外,萨省拥有全国最严格的农场所有权规则,只有加拿大公民、永久居民和加拿大独资企业获准持有超过10亩农田的业权。这样的规定就限制了外国投资者,确保土地不会被疯狂炒作。

根据RE / MAX房地产公司的一份报告显示,总体而言,2012年上半年萨省农地平均值增加了9.1%,个别地区达到20%,高于全国平均水平,约2000元一亩。而同期安省的农场价格达到15000元一亩,BC农场能卖到高达60000元一英亩。

农地经纪:专门做华人生意

随着加拿大移民政策的不断变化,两年前,省提名投资移民在西部部分省份推行,2011-2012年, 仅曼尼托巴省投资移民获得审批通过的就达200余人,他们大多来自中国大陆。 获得通过后,投资移民要履行投资协议,即要在落脚省份投资,才能得到该省移民局的认可,并获得7万多加元的押金退还。

雍先生就是这200人中的一位。雍先生来自河北,是当地一家奶制品企业的老板,2010年他考察了曼尼托巴省的农场,并看中其中一个,开价36万,因为种种原因当时没有买,等到2011年,他了解到这个农场以41万的价格售出。

雍先生看好长远投资农场

农场价格上涨速度之快出乎意料,雍先生在2011年在温尼伯西北90多公里外一个叫St. Laurent 的小镇附近买了一个农场,拿到了政府7万多加元的押金退还。雍先生是个生意人,他马上看到了这里面的机会,于是他注册成立了一个农业投资管理有限公司,公司的主要业务就是找投资移民,投资买农场、买牛、养牛。雍先生从一个农场主变身农地经纪人。

雍先生告诉记者,和中国相比,他看好加拿大的农业环境、市场和政府稳定的政策,各方面法律比较完善,比较适合投资。以曼尼托巴省为例,近几年土地价格连年上涨,他刚来这里时大约六七百一亩,目前已经涨到1千多了。不过雍先生也承认,目前在这个领域存在着欺骗和投机行为,他认为政府还需加强监管。

雍先生说,他的许多客户已经成功买到农场,其中最大的一个来自江苏的老板一下子投资1900万元买了万亩农地,经营得很好,年收入高达数百万。雍先生认为农地投资不适合投机,如果只想捞一把就走,那你就要小心了,经营农场现金流不大,如果你急用钱很难一下子变现。而且买农场首付款要50%,资金占用很大,年收益率一般在3.5—4.5%之间。农地投资要看长线,放平心态,他自己准备干20年。曼尼托巴省的农业地税很低,纯农地只要每亩1.5元。从长远看,农地投资回报少一点,但风险也小一些,适合长线投资。

叫苦不迭:买农场后悔了

冯先生来自中国南方,目前他已经投资近30万加元在曼尼托巴省买了960英亩地,后来又投资了十几万买牛,现在总共投资四十几万。

从2012年开始,冯先生从冬到夏就住在自己的农场附近,租用别人的房子,每个月租金500多,还要支付网络,电话,电费等费用。农场附近人少,东西贵,每天吃不好。冬天大雪,零下几十度,冯先生每天喂牛,接生小牛。

投资农场养牛是华人的一个选择

夏天酷热,还要野外收草。最要命的是,草原的蚊子异常厉害,白天隔着衣服盯人,晚上蚊子无孔不入,有时候晚上都躲到车里睡觉,还是不能避免被蚊子叮咬,浑身到处是红红的斑点,有时候实在难以忍受,他就用烟头烤,烧蚊子叮的地方,弄得到处是伤疤,让人触目惊心。

因为不了解行情,冯先生在买地时就多花了钱。他说,我买的这块地960英亩,如果当地人买,可能节省5万。我买的100多头牛,是原来的农场主卖地的时候,把牛搭配给我的,有老牛有小牛,每头怀孕牛平均$1500全部给我,而当时如果从别的地方买牛,好的怀孕母牛价格也就是1200–1400每头。光这两项自己就多花了很多冤枉钱。

回顾自己的买农场经历,冯先生认为投资农场总的说来还是可以的,只是要考虑到一些具体情况,比如像自己亲自经营,就要考虑到偏僻的农场地理位置和天寒地冻的加拿大冬季,出门看不见人,除了面对计算机就是牛群,这种寂寞不是每个人都能忍受的,为此提醒大家多做点功课。

冯先生说他现在的情况比刚开始要好多了,一是慢慢适应了,同时掌握了一些技术,比如冬季给牛接生非常痛苦,他现在已经可以控制让牛在天暖时节产仔,相对容易多了。不过零下几十度的低温还是让他这个南方人受不了。

网友吐槽:买农地还是多长个心眼

网友焦先生说,他认识的一个当地白人曾告诉他,在当地人看来只值30几万加元的土地被华人以40几万的价格买走了,这样的买卖打乱了当地土地交易的游戏规则。他不明白华人为什么要这样做。

焦先生说,加拿大从事农场经营还是有很大的风险的,如果碰到了好的经纪或者好的公司,帮你买到有增值潜力的地,那还是物有所值的。反之那你只有自认倒霉了。如果一定要从事农场经营,那么就一定要做好调查工作,掌握土地的真实价格,不要轻易相信中介或投资公司的单面介绍。大家都知道,有华人抢着买的东西价就会比正常的高,房子是,土地也是,老外有时候也抓住了华人的这个特点,故意抬高价钱。甚至有的老农场主一块土地卖两次,就是把土地上面的那层黑土地卖了,然后把没有黑土、不能生草和种庄稼的地表卖给你。

投资农地的「美丽」陷阱

《我在加拿大做农场主》一书的作者朱晓鸣告诉记者,她在萨省投资了10000英亩农地,几年下来感触很深。不久前一位年轻女网友给她留言,说读了《我在加拿大做农场主》后,对投资萨省农地很有兴趣,而且已经动身来到Regina看地了。朱晓鸣说:突然间,我感到一种无形压力,我的书无意间被当做投资农地宣传品,让不少人片面地接受投资萨省农地乐观一面,忽视了投资农地的实际风险。这种风险有些来自大自然,也有人为因素所致,不能只为投资者画出一个「美丽」的大饼。

从到萨省做了一个农场主后,便有了愈来愈深的体验:投资萨省农地是一件相当复杂的事情,决不是一些农地公司宣传的那么简单,可以轻松地赚大钱。

《我在加拿大做农场主》一书的作者朱晓鸣是名副其实的“地主婆”

如果新移民手头只有一百万加元资金,先要用来购车、买租房等,剩余的钱再考虑投资。千万不要只听农地公司宣传,把仅有的钱全部投资农地,因为农地是一个长期投资项目,不会马上就有钱回来。何况这点钱按目前农地的市场价格,也投资不了几QT农地,也买不到质量好的农地。

农地是一个长期的投资项目,不可能立竿见影,大把回钱,除非是倒卖农地蒙人。因为农地出租不是一件简单事情,本人这两年出租农地已经吃过苦头,要找到一个能够长期耕种的好农场主实属不易。大农场主都喜欢连片土地,土质肥沃,距离不远,耕作起来方便省力。如果本身土地质量低劣,再遇到粗糙耕种的农民,地租回报肯定高不到哪里。如果遇上有意逃租的农民,说不定还要通过打官司了事。

无论是投资农场还是购买农场自己经营,投资者在做出投资决策之前,要做足调查了解这项功课。要对其他一些因素有所了解和认识,比如:政府对农地的评估资料(官方网站SAMA)、生产成本分析、土地市场价格评估等,不能仅听农地公司怎么说,要做到有备而来,降低投资风险。农场投资者在着手进行这种投资项目时,一定要视自己的经济能力和劳动力资源而定、尽可能把投资过程中有可能遇到的问题详细列出来,寻找业内人士或是专家咨询,从而将投资风险控制在最低范围内。

朱晓鸣说,目前农地投资确实存在炒作的现象,有的农地公司加价30 – 50%把农地卖给华人投资者,对不熟悉当地情况的投资者来说风险很大,她认识的第一批农地投资者中很多人已经撤出来了,对后来者来说就要加小心了。

萨省农业土地投资价值历史回顾

近年的农地价格增幅较快,但历史上农地价格也有过非常惨痛的教训。据农地经纪尹先生介绍,FCC的历史数据报告显示,在整个1970年代,农业地产价格远远跑赢同期通货膨胀率。这个时期地产每年增长15.6%,而通货膨胀率只有9%。特别是从1973年到1978年,农业地产每年增长17.2%,通货膨胀率只有9.2%。但是从1979年开始到1983年,农业地产每年只增长了5.1%,通货膨胀率却达到了7.8%。但是就在73到83这个十年,萨省农业地产每年增长了15.9%,远远高于同期其他省份。

最近几年萨省农地涨幅惊人

在1981年间,为了应对通货膨胀,加拿大的最高利率达到了18%到20%!这样高企的利率,是我们现在不能理解的。高利率直接影响了农业地产的价格。

加拿大全国的土地在1982年到1988年经历了一番很大的降幅。数字显示,84到85年萨省土地贬值10.3%,同期全国8.8%;85到86年萨省贬值8.3%,全国6.9%;86年到87年萨省贬值15.3,全国10.1;87年到88年,萨省贬值11.7,全国7.7;从84年到88年,萨省土地累计贬值38.4%,全国则是29.2%。

历史上萨省农地也有过惊人的跌幅

但是如果从1977年开始算,到1987年萨省土地每年平均增值5.7%,全国4.1%;81年到87年萨省贬值4.9%,全国5.4%。即使是这样,和同期动辄15%到20%的利率水平相比,土地投资也是完全失败的,不如把现金存到银行。


投资加拿大农场:钱真的就那么好赚吗?

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