疯涨上涨十年后,加拿大楼市成功实现软着陆??

加拿大的楼市涨幅曾经羡煞许多发达国家,但随后联邦和安省政府联合祭出大杀器,楼市限制措施和央行提高利率,让还沉浸在加拿大暴涨愉悦中的楼市投资者胆战心惊。谁说不是呢?自从美联储加息以来,全球流动性明显收紧,过去曾经风风火火的各地楼市纷纷跌下神坛,就拿香港楼市来说吧,辉煌过后现在卖房时要招标,买房者却可以先住后付款。十年河西十年河东,买方和卖方风水轮流转。爱家地产团队就此谈一谈自己的观点。

美国楼市也岌岌可危,今年美国股市表现靓丽,楼市的表现一直不及整体经济。一度是全美“最火楼市”的加州的房价正面临像2008年一样的直线下跌。该州最火爆的圣地亚哥县的房屋销售量9月下滑17.5%,9月南加州新屋和成屋销售较去年同期同比下跌18%,创8年来最大单月降幅,也创2007年房贷危机以来最差9月行情。

一个影响房价的利空因素就是利息上涨导致按揭成本的大幅提升,美国30年期平均固定抵押贷款利率已升至5.17%。这是2009年9月以来的最高水平。

现在,美联储正在以抛售美债和抵押贷款支持证券来缩减资产负债表,这一行为正在不断加速利率走高。受此影响,自年初以来,美国30年期抵押贷款利率累计上升了95个基点,接近1个百分点。这比美国十年期国债收益率同期涨幅还要大,换句话说,长期抵押贷款利率的上涨速度比美债更快。这两类利率的息差从1月的176个基点扩大到现在的200个基点。

经济分析人士Wolf Richter 在其创办的博客网wolfstreet上撰文提醒,除非房价降到足够低的水平,否则卖家将面临严重的房产出售困难。

CoreLogic分析师Andrew LePage也指出:“房屋价格上涨和抵押贷款利率上升的双重打击让一些潜在买家望而却步,也让其他人采取观望的态度。” 美国楼市会因此撑不住吗?我们拭目以待。

但从近期数据看,加国的楼市似乎有了企稳迹象。据加拿大房地产协会数据(CREA),房屋销售在经历了连续第二个月下滑后,加拿大全国10月基准房价指数较去年同期涨幅2.3%。

在最热门的多伦多和温哥华两个城市,同比涨幅也放缓至全国平均水平附近。10月多伦多房产局发布的数据显示,大多伦多地区的房屋基准价格为76.63万加元,同比涨幅放缓至2.64%。

而另一大热门城市温哥华的房价增幅也出现了较明显的软着陆迹象。10月的大温哥华地区房价指数同比涨幅收缩至1%,较上月环比下跌0.8%。自去年中旬,温哥华房价逐渐达到顶部区域。在维持了数月的价格高位之后,于今年5月开始逐步回落。

通过一系列政策的制定,加拿大楼市,尤其是热点城市的楼市成功实现了软着陆,如政策制定者希望的那样,在不引发楼市崩盘的情况下,让其降温后实现软着陆。周四在接受彭博社采访时,加拿大皇家银行全球资产管理公司驻多伦多的首席经济学家Eric Lascelles表示,这是一个相当不错的选择,既能避免过热,又能避免萧条。

政策的变化有效地给房地产市场降了温。加拿大帝国商业银行副首席经济学家Benjamin Tal对彭博社表示,总体而言,药物(政策)是有效的。目前正在进行某种着陆,不知道它会有多软,但是并没有处于想象中的自由落体状态。

加拿大房地产似乎从过去的狂躁进入了平静期,符合政策制定者所希望的今后房价小幅稳定上涨的情况。道明银行分析师表示,通过利息和行政措施,给加拿大房地产降温,政策制定者对于出现目前的情形也许还是满意的!

加拿大房屋贷款中心也表示,加国房地产市场在未来两年的房价上涨趋势将会放缓,市场将更多反应基本面的经济情况。CMHC认为收入和就业数据等经济指标,继续支持房屋市场,一直到2020年,房屋市场需求将转向价格相对便宜的公寓柏文,而不是独立屋。

经济分析师认为目前加拿大地产市场相对稳定,未来可以预期小幅升值,2019年的平均房价上涨为0.8%!类似2015,2016年那样的大幅疯狂上涨恐怕一时难以重现。

BMO银行的分析师认为,随着美联储利息的上涨,加拿大央行也亦步亦趋,今年以来的按揭政策收紧,信用额度的发放已经触及17年的低谷。过去十年一直被人们弃之如敝履的五年固定按揭,很快就将成为人们无奈的选择,因为不上车的话,浮动利率的脚步用不了多久就会追上来!

RBC 皇家银行的分析师也表示,明年的房地产市场多少是一种Holding Pattern,现在的所有不利因素都已经释放,将来的房价取决于最后的承付能力是否会被加息压力所打垮!

当然,如果今后一段时间的房价上涨是象征性的,只有通胀水平或者更低的话,持有房产的成本却在上涨,除了利息意外地税维修等其他费用的增加,将会给房地产投资者带来新的困扰。

加拿大经济表现在G7工业国中最强,失业率也维持在6%以下,但是当我们环顾四周,总有种感觉,现实似乎并非如此。普通人财富增长的两个主要来源,股票市场和房地产市场,在过去十年里出现非常极端的差异。

经过今年十月份TSX的下跌,不仅将2018年的全部涨幅跌去,仔细翻翻历史,加拿大股票市场十年下来,如果不计算分红滚存的复利效应,仅仅从简单的TSX指数投资看,几乎颗粒无收。

如果在同期您拥有房地产,就会发现从2009年房价开始疯涨以来,截至2017年加拿大房价上涨80%。特别是在多伦多和温哥华等房价疯涨的大城市,过去十年里,新移民的不断涌入,人口红利和房地产本身的杠杆效应下,会发现自己的财富增加不少。

可以这样讲,十年回首加拿大,如果不买房你将一无所有。但是,现在一切都已经发生改变。

加股十年来的走势与上一个失落的十年非常相似,加拿大投资者正在一个关键的关口,机会总是留给有耐心,有准备的人。

随着通胀上升,加息速度提升,还沉浸在过去房地产的成功里,如果不与时俱进,逆着加息大环境而加杠杆,未来十年后再回首,恐怕剩下的就全是债!

过去的成绩已经成为历史,投资者需要审时度势与时俱进,在上个十年里在房地产市场里赚到第一桶金的朋友,预祝大家继续在下一个十年里抓住新的机会再上层楼!

疯涨上涨十年后,加拿大楼市成功实现软着陆??

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