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“房龄”到底有多重要?!不知道这些会吃亏!

经纪说,买房的时候,房龄35年之内看房子本身,35年以上不看房子,看地。这话怎么理解?

在多伦多买房子,买家很少会买那种刚刚建成的新房,毕竟房花少之又少。多数人购买的房子都是有一定年份的,少则20年、30年,多则50年、60年。

不要觉得50年左右的房子就是“”房子,一般多伦多的房子可以住200年,不是开玩笑哦~

在多伦多,不同年龄段的房子,材质就会不同。由于年代技术的局限性,是什么年代的房子就用那个年代的材料。
买家买房的时候务必要将细节问清楚,不然买到手出了问题,可就不是“赔大发”的问题了。下面我们就看看,在多伦多各个年代房子需要注意的问题:
1.上世纪30年代的房子你真的别觉得我在开玩笑,在多伦多downtown市中心还存活着很多2战时期的房子。据说在downtown买房龄100年以上的房子是不需要交水费的。在上世纪30年代,根本就没有浇注水泥这么高大上的技术活,所以在那个年代的房子的地基一般是就地取材,比如:捡几块石头,弄个鹅卵石地基什么的。

由于当时的科技水平不发达,下水道管道是用陶土做的,当然了,现在这种材质肯定是被淘汰了,陶土易损这是常识,这种材质的下水道使用寿命至多就50-60年,如果地基下沉,或者房子周围的植物根系破坏了陶土下水道,基本上是没法修复,常见后果就是下水道堵塞。

关于电线:上世纪30年代之后的房子只分正负两极,没有地线。这样的情况在当下是被完全禁止的!在买老房子自住的时候,务必查看墙上的插孔,如果只有两个孔,那就是老线路;如果是3个孔,那就是现代改建之后的。

2.上世纪60、70年代的房子

电线

现在市场上所能买到的电线全部都是铜制的,因为铜的电阻较小,导电性能比铝好。但上世纪60年代,建筑商比较看重铝线轻便、便宜、货源广等特点,所以广泛使用的都是铝线。这下可苦了现在的屋主。年代久远的电线难免出现故障,但是要更换全屋的电线,一般都要花上好几千元,价格取决于房屋的大小。

所以业主一般只做部分更换。但问题是现在市场上又买不到铝线了,因此有些业主就会把铝线与铜线搭配使用。这样会产生严重的安全隐患–非常容易引起火灾。因为线接触到铜线,容易受侵蚀。时间一长,连接处的接触电阻会增大、发热,造成电路时通时断。所以保险公司对铝线非常敏感,认为有很大的火灾风险。虽然一般情况下还是会予以接受,但房屋保费用肯定是要贵很多。

石棉

石棉这种材料被广泛用于上世纪70年代的房子。从上世纪30年代到80年代,石棉曾被广泛应用在天花板,管道的绝热材料以及墙壁隔音材料里。

但是现在问题来了,石棉的纤维只要少量吸入肺里就会造成肺癌,因此石棉被明确列入为致癌物。但只有当含石棉的材料发生破损,细小的纤维进入空气时才会产生污染。

因此,那些即便是使用了含石棉建筑材料的旧式房屋,只要保持完好无损的状态,石棉纤维未进入室内空气,也就不会对人体健康产生危害。

话虽如此,为了健康安全着想,买房之前您还是要问清楚的好,以免日后一些不必要的麻烦。另外,介于石棉的危害特性,如果业主想把石棉全部去掉,一定要找专业人士以保证石棉的材料不发生破损。

通风系统

在上世纪90年代之前的房子是没有抽油烟机的,卫生间也没有排风口,那个年代的要求就是–只要有窗户能打开通风就行。现在市面上那些上世纪90年代房子里的排风扇和通风口都是后期屋主改造的!

在这个年代的房子还存在着一个最大的隐患,那就是油管。尤其是安装在地下的油管道。

如果房屋的地基墙上有个洞或是在后院地上见到有喉管伸出来的都表示这房屋用的是烧油的中央暖炉系统。

尽管有些业主已经转用其他形式的供暖设备,接的管道也已移走,但是!!!油缸本身却还留在地下。请专人移走地下已经漏油的油缸至少需要花费$20,000。一旦发生泄露,则会造成不可恢复性的环境污染,市政府会严令要求业主对周围环境进行恢复,费用有可能$20万都不止。

而且,这类房子保险公司都不愿意承保。所以买家买房前务必要问清楚,小心再谨慎!!!

3.上世纪90年代后的房子

在这个年代,最重要的问题就是kitec上下水管的材料,房龄距今50年上下的房子,下水道用的一般都是镀锌管,外表是塑料材质,内里是铝制,这种管子非常容易被腐蚀,会从管子内部慢慢生锈,最后在管子的某个地方开裂漏水。据说这种材质一直到2008年,才被全面停止。

 

http://www.iask.ca/community/toronto/service/realtor/ERICAYU/2010/0609/25873.html

多伦多买房-房龄和背后的问题

买卖房屋的门道学问真的很多,如果买家只是一时兴起随手在多伦多买了套房,那么之后需要烦恼的事情真的会很多!建议您还是找专业靠谱懂行的人咨询一下,研究透彻了。省得花一些“没有必要”的钱。

现在有一部分买家把目标锁定在那些年代久远需要翻新改造的老房子上。这部分买家又可以分为两类。一类是买来自住,另一类是则是要把老房子翻旧如新,变成 INCOME PROPERTY。

但不论是哪一类的买家,看中的都是老房子相对于周围同一Location同一社区其他房子来讲,在价钱上的优势。 想要自住的买家,可以用买房时省下来的钱,完全按照自己的喜好来做装修以及Upgrade。 而买来作为投资的买家则可以有更大的利润空间。 可是,往往因为买家在看房时的一时疏忽,或是当时有些许疑问却没有及时向地产经纪问清楚,再加上为了抢到房子而Waive了验房condition,以至于最后花了大量的时间精力,却没有在最重要的 “钱”上得到实惠。

有一些买家在动工装修后才发现,需要投入的修改费大大超过他们的预算,并影响到日后的生活。所以,ERICA (647-669-5386) 想在这里跟大家分享一下在看老房子的时候,需要特别注意的地方。希望对您有所帮助,可以让各位在看房过程中更好地观察了解房屋本身的Condition,做好预算,正确估计到底要拿出多少修改然后再来决定买还是不买。

多伦多城市的扩建大致上来讲是以YONGE为中心由南向北发展的,所以整体上北边的Freehold House都要比南边的新一些。

  1. STEELES以北:

房龄多在20年以下, 房间宽敞明亮,屋内各系统的配置也新,保温性能好, 有利于环保, 也就是说将来买家每个月所要支付的水电暖气费都要相对少些。而且除了个别房屋的地下室有待完成外, 基本上不需要买家再在设备更新上作大的投资。

  1. STEELES以南EGLINTON 以北:

房龄大都在40年以上, 这里有享有盛誉并在华人买家中倍受欢迎的A.Y. Jackson Secondary School和 Earl Haig Secondary School。 如果您正考虑在这一区置业,ERICA要特别提醒您:跟经纪看房的时候,一定要小心留意该物业是否还沿用了上世纪70年代的铝线(Aluminum wiring),铅管镀锌管的上下水,以及电暖系统 (Electric Heating System)。 Lawrence一带,有些房屋还使用烧油暖炉供热系统(Oil Tank System)。

关于铝制电线的问题

现在市场上所能买到的电线全部都是铜制的,因为铜的电阻较小,导电性能比铝好。但当时由于Builder比较看重铝线轻便、价格低、货源广等特点,所以广泛使用了铝线。这下可苦了现在的屋主。年代久远的电线难免出现故障,但是要更全屋电线,一般都要花上好几千元,具体在于房屋的大小。

所以Owner一般只愿意做部分更换。但问题是现在市场上又买不到铝线,因此有些屋主就把铝线与铜线搭配使用。这样就非常容易引起火灾。因为线接触到铜线,容易受侵蚀。时间一长,连接处的接触电阻会增大、发热,造成电路时通时断。所以保险公司对铝线比较敏感,认为有一定的火灾风险.虽然一般情况下会予以接受,但保费肯定是要贵些的。 iAsk.ca

关于电暖系统:

电暖系统虽然已经过时了,但其实它还是有不少优点的。比如说,Quiet Operation, 屋内没有这么干燥,而且每个房间可以调节到不同的温度,比较Flexible。当然了,它最大的缺点就是耗电量大,让人在交纳电费时有点上火。

关于石棉:

建于70年代的房屋在建筑材料中还使用了石棉以及UFFI (Urea Formaldehyde Foam Insulation-一种化学填充剂)。从30年代到80年代,石棉被广泛应用在天花板,管道的绝热材料以及墙壁隔音材料里。但是现在,石棉已经被明确列入为致癌物。但只有当含石棉的材料发生破损,细小的纤维进入空气时才会产生污染。

因此,那些即便是使用了含石棉建筑材料的旧式房屋,只要保持完好无损的状态,石棉纤维未进入室内空气,也就不会对人体健康产生危害。话虽如此,ERICA认为也还是要问清楚的好,以免日后装修时麻烦。另外,介于石棉的危害特性,如果屋主考虑移走石棉材料,一定要找专业人士以保证石棉的材料不发生破损 i a s k . c a

关于UFFI

Urea Formaldehyde Foam Insulation-一种化学填充剂):为了节省能源,在 1975到1979年间,安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料。全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出甲醛 formaldehyde gas,长期处在甲醛超标或短期置身于甲醛严重超标的环境会让人头疼流涕流眼泪。

于是政府又出了一大笔钱替住户拆除,再后来又发现其实并没有这么严重。因为甲醛挥发很快,也从来没有实际案例证明含有UFFI的房子甲醛气体超过标准。虽然,现在市面上有UFFI的房子很少。 但是ERICA作为买家经纪还是会要求卖方保证屋内不含UFFI,并写进合同。

  1. EGLINTON以南:

这里的房屋,房龄大都超过50年,房屋的潜在危机相对也大。ERICA要特别提醒买家, 看房的时候一定要留意该物业是否全部或部分保留了knob-and-tube电线,铅管镀锌管,以及烧油暖炉供热系统。

建于50年代或以前的房子屋电线都是使用knob-and-tube瓷柱瓷管布线法。如果当初安装时非常规范,且后期没有做非专业的更改,这种电线以及供电系统应该还是很安全的。现在在中国农村的许多地方,甚至在欧洲,knob-and-tube电线还在被广泛地使用着。

knob-and-tube 电线的主要问题并不是来自于其自身,而是源于后期对电路的任意更改所造成的损害。早期的房屋可能拥有非常少的回路和插座,难以满足现代生活的需求,屋主不断地在原来的线路上加接新的线路或插座,并且对接头随意处置。

这样,很容易造成接头处松动、过热甚至着火。所以很多保险公司经常在更新保险或换屋主的时候提出拒保,即便有小部分公司愿意接受屋内少于5% knob-and-tube电线的,也会派人进行检查后才予接受,甚至要求屋主通过电力安全机构的检查后才予接受 iAsk.ca

同时这一类老房子的电力出一般只有60AMP。这样的电流量难以应付今天大多数家庭的日常需要。因此,保险公司通常会要求屋主在一定时间内升级到至少 100 AMP。在较新房屋的电流量都在125至200AMP之间。 I A S K

老房子还存在着一个最大的隐患,那就是Oil Tank。尤其是安装在地下的油缸。如果到屋的地基墙上有个洞或是在后院地上见到有喉管伸出来的都表示这房屋用的是烧油的中央暖炉系统。有些屋主虽然已经转用其他形式的暖炉接的喉管也已移走可是油缸本身却还留在地下。请专人移走地下已经漏油的油缸需要花费$20,000左右。 周围土壤的Soil Test 则需要$70,000左右。 而且现在几乎已经没有保险公司愿意承保这类房子。所以买家一定要小心!小心!再小心!

买家在看房的时候,还需要留意房屋的上下水管道系统,包括the supply side的上水道和the waist side 的下水道。50年代以前,下水道用的最多的是镀锌管。这种管子非常容易受腐蚀,会从里边慢慢生锈,最后在管子的某个地方开裂漏水。而现在房子里的下水道使用的都是塑料管PVC管。

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“房龄”到底有多重要?!不知道这些会吃亏!
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