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解析楼花转让法律和NRST、HST涉税系列谜思 (二)

谜思解析 二:

出让楼花是否涉及到NRST海外买家税问题?

留学生们请关注, 海外买家税如何退?

受让楼花的NRST学签篇

别急!

这里先举些例子和您说道说道, 您看看在不在理儿。

讲实例,说实话!

Assignor: 出让楼花法律关系中的 出让人  ——  小甲

 Assignee: 出让楼花法律关系中的 受让人  ——  小乙

 楼花转让: 新建房(New Build)  开发商  ——  老大

 开发商老大2016年发售的一手买家 Assignor 小甲 出让其和开发商直接签署的购房合同给二手买家Assignee小乙的法律行为。

小甲出售2016年与开发商签署的购房合约给小乙。


首先啊,无论小甲是否为持有他国护照的海外人士,由于小甲的原始购房合约是在2017年4月21日之前签订的购房合约,小甲作为出让人是需要缴纳海外买家税的。

加名字 (Amendment)

如果你认为:“加名字属于变更合约重要条款,变更已有合约不能等同于签订新的购买合约?”

 你错了!

加父母—— 交?

如果小甲由于贷款的原因,需要加上持有他国护照的(非加拿大PR永久居民身份)一方父母—— 老甲 , 如果这个加名字的合约是在2017年4月21日以后签署的, 即使老父亲 老甲 您只占有1%的产权登记在房产证上,按照这个劳神子的新法规, 小甲和老甲这个新合同是需要给安省政府贡献购房总价的15% NRST海外买家税。

 可不是15% 的1%呦! 是全部15% 海外买家税!

什么,您问:这是否公平?打还是不打?

 用法律做武器,和焱律师探讨探讨?

加配偶—— 不交?

如果小甲选择添加的是自己的配偶—— 丙丙, 丙丙是没有加拿大永居身份的持他国护照人士,如果小甲是有加拿大PR或加拿大护照的,和丙丙一同上房本、 且在过户后的60天二人就搬入这个新居所、房产是用于夫妻二人的自住房…..

 丙丙您是幸运的,小甲和丙丙的这套物业加名字后是不需要缴纳15%的海外买家税的。

 

 要满足这里的每一个条件噢:

 1.小甲要有加拿大PR 或者加拿大护照;

2.已婚或同居三年以上;

3.联名上产权;

4.60天内搬入。

如果

 小甲也是没有加拿大永居身份的,加了配偶丙丙(也没有加拿大永居身份) ,什么? ~~ 不能退!

如果

小甲你有PR/加拿大护照, 加了配偶丙丙, 两人在过户时选择只登记丙丙一个人的名字,~~ 不能退!

如果

 小甲有PR/加拿大护照, 加了没有身份的丙丙的名字上产权, 过户后60天内选择不搬入这个新居,出租了该物业,~~ 不能退!

小甲们,你是不是有点了?

Amendment 和 Assignment的区别:

你是不是觉得:加名字是改合约, 不等同于签署一项新的购买合约?

可是人家政府行政机关Ministry of Finance—— 安省财政厅,就是这么司法解释和适用了一把,焱律师怎么觉着这哪里有点违宪啊:

首先,行政机关越权赋予了法律名词的新解析,是否行政机关广义上“立了”?

北美发达国家的政治精髓不是:三权分立吗? 行政机关颁发个职能范围内的条例也算了,咋的还要干涉一下法律名词新解析?——从新定义了法律名词的基本含义? 改合同等同于设立新合同?学法律的小朋友们, 法律原理是咋地解释的尼?

 

这个~~

嗯~~~ 焱律师搓着太阳穴,好好消化消化。让我们这帮爬了多年英国判例法的书虫虫们是情何以堪尼?

 胳膊拗不过大腿,焱律师议是抗了,“正义”也向往了,奈何人家安省财政厅给出了最最官方的回复。

官网上明确指出:

 添加变更购房主体的Amendment,一加一,一加二,只要是您后添加的购房主体有海外人士, 这就是属于Material change——  这就属于重大合约条款变更,等同于拟定新合约~~

嗯哪!

人家就是怎么官方解答了, 合不合理不是事, 关键是这么解析就是合法的!

讲法律多枯燥,小朋友们不要掉链子,关键的还在后面呢。

往下看过来~~~   更晕!

再来说说Assignment

您亲属之间加个名字都算是重大合约变更—— 等同于签订新合约,您还敢把合约都出让给毫不相干、且了无瓜葛的小乙同学?

 对于小乙同学,这当然是签订了一项新的购房合约,小乙,你可不是受让了一个已有的购房合约, 你这可是买了房!

嗯哪!  您要这么解释法律,也算您解释的通顺!

小乙同学,如果你是个留学加拿大的宝宝,学签身份,你是非常幸运的,好歹你NRST 购房总价的15%是 先交给安省财政厅大伯伯(MOF), 是要交,最重要的是:你还有机会拿回来,记得还是有利息的噢。

新法规认可的大专、大学全科课程,坚持个两年全日制,两年以后,小乙同学你可长点心,记得申请退税!

你可一定要记得:

自住啊—— 60天内就搬入、搬入!驾照改地址,除了水电气和地税单之外,统统邮件改地址寄过来,留证据!

出租可以吗? 全部出租肯定不行啦,那不叫“自住”。

出租一半可以吗? 一半自住也是自住啊?  谁说的? —— 这就不是”Exclusive Occupancy” 不是“全部自住”,小朋友们你可不要铤而走险,乖乖的,住就不要再惹麻烦了。免得日后扯不清啊~~不给退!

全科全日制的被认可的大专大本,可不是高中留学生啊。 小乙们长点心!

18岁以上,您才可以上房产证, 早了也上不去!

两年: 从过户之日起满足在校全科两年以上的条件要求, 其后..

Continuously!——是连续不间断的两年全科,宝宝们,中间休学?可不可以? 且看个栗子在下边,很关键!

Must be Enrolled at the latest on closing day —— 过户时必须登记入学。

中间寒暑假这还算全科? 那当然,寒暑假全科学生的福利,当然是可退情形。

重要的点:您在物业过户给您之前要收到该大学的录取通知书 and be enrolled。

退回提供材料: 入学记录、成绩单、外加自住证明。

最晚过户日后的四年内——  满足两年全科课程 (或者取得PR,在90天内申请退税) , 您可以申请退税!过期?那可就不再候着了,您呐!

如上全部要满足,什么? 差一条?——“当仁/然” 不退!

是不是很残忍?嗯哪, 血流一地~~

感受到了难度?

感受到了深度?

 

 还好? 再感受一下真实版的血淋淋的案例吧:

栗子一:

 小乙同学在校大一,受让了小甲的楼花,大四开学头一天从开发商老大处过户了产权,大四一年,顺利毕业。

什么?

不读研? 找工作?

~~~又过了一年后~~~

申请退税—— MOF回复: 不符合条件,未满足两年全科全日制条件!

~~ 不能退!


栗子二:

小乙同学大一入学,大二受让楼花,大二下半学期过户了产权。大三休学半年,生病回国治疗,在学期间休学半年,大四一年,多选了半年课程补上缺失的半年岁月。

申请退税—— MOF的回复:  

~~ 不能退!


不符合Continuously条件,未足两年学签!

我们难道不能够生病吗?

不是那个基本的人权——“生病的权利”

没有了?

当然要复议! MOF 你的决定是否公平?

 此案焱律师在申请复议中!

如果你坚持着看到这里,你才能体会个中的艰辛。

发福利:

 加拿大法治系统信奉神圣的自然法则“ Natural LAW” ,正义, 公平, 公正, 无私… 你所可以想得到的美德都是崇高的神圣的自然法。

 最基本的法律原则是放之于四海皆准的!

 “法无明文不为罪”——

如果您是在2017年4月21日以前签订了楼花转让协议,

而开发商的同意书是2017年4月21日之后发回的。

如果MOF 因此拒绝了您的NRST退税请求

 如果您认为该决定的做出不公平

找焱律师吧!

注:本文转载于-加拿大Lawyers

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