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解析楼花转让法律和NRST、HST涉税系列谜思 (三)

谜思解析 三:

2018 你的海外买家税(NRST)是否成功退回?

 NRST交还是不交?

退还是不退?

讲实例,说实话!

诉诉辛酸史,客官您给评评理,您说气不气?

一个划时代的历史时刻:

实例:《可怜的小贝:一天的区别, 三十万的损失! 》

小贝在2017年4月9号受让了他人出让的一套公寓楼花的合约,两人签署后依照惯例交由各自律师履行相关转让法律程序, 中间涉及到出让方的律师要联系开发商取得开发商同意小贝受让原始购房合同的同意书, 晃晃悠晃晃悠整个流程截止到4月24日开发商才签署了同意书满足了出让合约的所附条件 , 5月初,小贝交付了出让金, 完成出让交接法律程序。

小贝在2018年2月之初,过户产权登记之时被要求支付购房总价的15% 将近25万加币大元的NRST。

小贝的交房律师就小贝是否需要缴纳NRST也曾在2018年1月产权过户登记之日前多次咨询MOF和电话确认,得到的官方回复是:要交原始购房合同的总价15%。

(这里有些caveat : 同一时间内MOF工作人员给出了相互矛盾的回复;原始购房价格15% 的计算方式是基于MOF官方回复;律师当下也存在诸多疑问,但依照MOF官方回复处理该案件)

依照新法:

由于小贝持有中国护照没有加拿大身份,如果四年内小贝不能够取得PR卡,对不起了,小贝,依照新政,您所交付的15% 就不能申请退税了!

产权过户之日后的第二天,小贝找到了焱律师,焱律师当即提出了如下几点质疑:

1.NRST是否应当交?

2.如何定义“合约签订日”?

焱律师认为:

小贝所涉及的这两个合约签订日期都早于4月21日,都不符合新政规定的要缴纳情形。

1.新政不是说的4月21日以前签署的购房合约吗? 人家小贝的受让购房合同是4月9号,好不好!

2.      如果您说原始购房合约的签订,那可就是更早的2016年哪!

试问:在整个事件中,如果:

* 如果出让方律师早一点要求开发商提供同意书文件?

*  如果开发商律师抓紧一点早两天,两天,两天, 发回同意书?

*  如果 22-23日不是个周末?

* 如果三方律师任何一方注意到开发商同意书的签署日期提早一个工作日就可以避免小贝几十万元的不可退回的缴付?

* 如果三方律师都熟悉新政,稍稍抓紧一天时间?

* 如果小贝可以幸运一点点:一个工作日的区别……

小贝是不幸的, 她在法律新规的适用不明确情形下依法缴纳了原始购房合约总价15%的海外买家税。

小贝的更不幸在于她找到了焱律师,焱律师在接受委托代理后为小贝向MOF递交了行政复议申请,提请MOF认定小贝不属于应当支付NRST的更改裁决,退回小贝所缴的NRST。

可怜的小贝啊,一把辛酸泪!

MOF在收到焱律师事务所的行政复议申请后,对小贝是否应当缴纳NRST的裁决还未做出最终判定前,又做出了增加的行政决定:

要求小贝补缴4月9日签署的出让合约和原始合约的差价总额的15% 海外买家税和差价部分的土地转让税(Land Transfer Tax),另计13万多。

一案未决,小贝更被要求补缴了受让合约差价部分的15% 和土地转让税。 补缴13万, 总计共缴纳了38万大元之多。

( 由于小贝持有中国护照没有加拿大身份,如果四年内小贝不能够取得PR卡,对不起了,小贝,依照新政,您所交付的15% 就不能申请退税了! )

看官们!

整个过程看下来,您有没有感鱼骨梗喉,义愤填膺的冲动?

法律的适用不是要让人心服口服吗?

注:本文转载于-加拿大Lawyers

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