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奥兰多度假屋实战解答

问题一:我们不是美国公民,也没有绿卡,可以在美国买房子吗?

Answer:

当然可以。佛罗里达州的法律没有对买房者的国籍有任何限制,你只要年满18岁就可以买房。


问题二:特朗普税改后,外国投资人在美国购买房产需要交哪些税?

Answer:

当非居民外籍人士在美国投资购买房地产后:

(1)每年都需要缴纳房地产税。无论是美国公民、居民或外国居民,每年都要向当地政府缴纳房地产税。房产税不需申报,收到多少账单就交多少;

(2)如果您将房产出租,在税收年度内(1月1到12月31日)有了美国属地租金收入,便有了每年需要向美国政府申报其个人所得税的义务;

(3)将来出售房产,还有个在个人所得税税表里需要格外申报的资本利得税。

 

下面为您您详细解释第二项:在特朗普税改后,作为外籍投资人的您,如何申报缴纳租金收入所得税。

 

1)        个人所得税的种类:

美国个人所得税根据收入来源,一般有两个层面:联邦所得税和州所得税。一般意义上讲,“租金收入”需要先向美国联邦政府缴纳一层税款,再向所在州缴纳一层税款。美国有7个州没有州所得税,佛州就是其中之一(七个州分别是:Alaska,Florida, Nevada,South Dakota, Texas, Washington and Wyoming)。佛州没有州所得税,所以您持有的佛州房产,不需要申报并且缴纳州所得税。

 

2)        什么时候报税,怎么报:

次年6月15日。比如,2017外国人所得税的报税截止日期是2018年 6月15日(美国本地人报税截止日是4月15日)。

美国税务局规定,外国人报税只能邮寄税表签字后的原件,不支持电子报税,而且大多数国家的外国人必须进行夫妻分别报税,家庭合并报税和子女附属人在这里是不适用的。

 

一般来说,您需要提供下面3部分数据,我们会计师事务所协助填报到相应表格里面;第一,您的房产管理公司在年终的时候,都会提供给房东一份1099收入表和全年收入支出明细表,您转发给我们会计师整理就好;第二,还有有一些其他的费用,比如直接从您的账户上支付的“差旅费”等,管理支出等等,您可以用电子邮件的形式,提供给我们具体花销的名目以及数字,我们来做费用合并。第三,房屋要计算折旧,您可以协调地产经纪人发送给我们HUD, 购房结算单,我们根据结算单上的数据计提折旧。

 

3)        关于所得税的税率:

联邦所得税的税率在全美国都是相同的,但是不同州的州所得税税率则各不相同。来自于佛州房产的出租租金收入只需要申报缴纳联邦税,按照2018 联邦新税率:

案例一:假设一栋价值$30万美元的房产,一年的租金收入有$26,000美元,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,管理等费用,共$10,000美元,再扣除房屋折旧$11,000美元,则此出租房产净收入为$5,090美元。符合10% 税率,以个人持有,单身税率(外国人报税不能夫妻合报)大概需缴纳$509美元的联邦个人所得税。

注1:住宅类房产27.5年的折旧率;商业地产39年的折旧率。

 

案例二:假设一栋价值$50万美元的房产,一年的租金收入有$66,000美元,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,共$23,000美元,扣除折旧$18,181美元,则此出租房产净收入为$24,818美元,符合10% 及12%两段等级税率》以单身个人持有,单身税率(外国人报税不能夫妻合报)为例,大概需缴纳$2,788美元的联邦个人所得税。

(计算公式=9,525*0.1+(24,818-9,525)*0.12)

如果这处房产是夫妻二人共同持有,$24,818美元出租净利润分配到每个房产持有人一人一半后,每个人的税率会降低,总共交税$2,481.9 (计算公式=(24,818/2*10%)*2); 比单个人持有,每年节省$305美元。

 

案例三:假设出租第一年只有几个月,纳税年度这几个月的租金收入有$12,000美元,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,及折旧共$20,000美元,则此出租房产净亏损为$8,000美元。不要以为出租房产处于亏损状态无需缴纳个人所得税就不需要申报。这种想法是不正确的。因为如果你不做申报,美国国税局会根据此房产的1099表的租金收入$12,000美元计算个人所得税。使得原本因亏损无需缴纳个人所得税的年度而收到美国国税局的税务单。而且如果2017年亏损$8,000美元申报到税表里,这个亏损是可以递延抵减到以后期间,比如2018年您的房租净收入为盈利$8,000美元,这样以前年度递延下来的亏损相抵,2018年的应缴税收入则为0。

 

4)        什么样的“成本费用”可以抵扣租金所得税额?

为了产生租金收入而必须发生的,公司经营的,合情合理的费用都可以抵扣。常见有:

 

A:报税年度内,有发生“赴美看房,考察或收房”的相关费用。哪怕当年没有租金收入,税法也认可此种费用是“为这个投资而产生必须必要的前期费用”。比如2017年购买了房产,花费了$5,000美元的机票,酒店,租车费用(如果全家旅行,原则上只能申报产权证上的人员的相关费用);房屋2018年才开始出租。这$5,000美元可以作为投资房产的亏损放入2017年税表,2018年出租后如果有净利润,此部分前期费用会先冲减所得租金收入,再以历年度累计的出租净利润为2017年税基报税。比如2017年出租净利润为$9,000美元,冲减以前亏损(5千)后为当年的应税收入即为$4,000美元。美国出租房屋报税一般使用收付实现制,意思是,2017年发生的成本开支只能在2017年的税表里面体现;不能放入2018年税表里面做抵扣项目。

 

B:其他费常见用类别见下面截图:

一般您的房产管理公司年终的时候会提供给房东一份1099收入表和收入支出明细表,您可以直接转发给我们,我们会为您整理相关内容;

 

5)        在美国报税,需要提供小票或者收据或者发票么?

不需要。我们不需要看,税务局也在报税的时候不要求附上票据。原则上来说,如果税务局以后检查抽查到您,您要对您的相关费用提供证明,让对方相信:第一,这些费用是当年付出的真实产生费用;第二,是租赁行为必须发生的合情合理的费用;我们在这里的角色不是审计师,税务局对我们的要求是相信客户提供的数据。我和税务局都不需要任何的票据。

 

6)        外国人税号ITIN是什么?

根据美国税法规定,外国人购房后需要申请外国人税号,管理公司才可以全额发放给房东租金。在没有外国人税号的情况下,正规的管理公司只能发放扣除预扣30%所得税后的租金给房东。这预扣的30%所得税可以通过年终报税汇算清缴索要回来。

 

7)        夫妻共同持有是不是每个人都需要申请税号?

如果房子是两个人或者多个人共同持有,报税和税号对于将来出售房产的时候会有影响,产权证上的每个人都必须要申请税号。待将来房产出售的时候,产权公司会按照产权证的每个拥有者的产权比例,按照15% 的售价做所得税预扣,这是法律规定,预扣的所得税可以通过年终报税索要回来。税务局退还给你的前提是,产权所有人在持有这个出租房产期间,每年都进行正常的报税,对应税利润上缴所得税。如果报税记录不完整,这部分临时多预扣的所得税款则不予退还。

声明:由于我们不是专业会计师或者税法律师,这里只能对各种相关的税法提供简单的描述。我们不能保证上述描述的准确性。建议投资人就具体税务问题咨询专业税务人员,并依据专业税务人员的意见和答复,作出投资决定,依法缴税。


问题三:听说作为外国人,在美国买房子时,要比美国居民多交很多税,是真的吗?

Answer:

不是真的。只要是购买投资房,美国居民和外国人在交税方面没有多大的区别,但是如果美国居民购买的是自住房,不是投资房,房地产税(PROPERTY TAX)是有优惠的。每个美国家庭能够享受这种优惠的只限一套自住房。


问题四:买了房屋后,谁来帮我们出租和管理房产?如何收费?

Answer:

我们成立的物业管理公司是专门为您提供房屋出租管理服务的,当然,您也可以选择其他的物业管理公司。


问题五:长期出租和短期出租,投资人需要承担的费用都有哪些?

Answer:

房屋过户后,投资人需要承担如下费用

①房地产税(Property Tax):房地产(包含土地价值)去年估值的1.5-1.8%。

②房屋保险费(Home Insurance)

③社区管理费(Homeowner Association Fee)

④物业管理公司的管理和维修费用

⑤短期出租房屋还需要支付水,电,气,电视,电话,宽带网,草坪维护,游泳池维护,广告,申请营业执照,出租代理佣金以及营业税和旅游税等费用。

⑥联邦所得税(Income Tax On Rental Income):佛罗里达州无州所得税,但需要交联邦所得税。


问题六:作为外国人,在大多伦多投资房有海外买家税,请问在奥兰多也有吗?

Answer:

奥兰多没有海外买家税。美国经济之所以非常繁荣很大原因,也是他们向世界其他国家开放程度高,对市场的各种管制少,贷款比加拿大容易,并且税务优惠更多。


问题七:奥兰多气候如何?夏天热吗?飓风多吗?

Answer:

奥兰多属副热带湿润气候,接近热带季风气候,大体上终年暖和,雨热同季。冬季温和,微潮,时而偏向温暖,日最高气温低于或等于15 °C的平均日数为8.2天,日最低气温低于或等于0 °C的平均日数为2.4天(大约30%的冬季无霜),低于或等于5 °C的平均日数为16天;夏季炎热潮湿,日最高气温超过30 °C的日数年均有169天,超过35 °C的有17天;日低温大于或等于25 °C的年均日数为5.9天。

最冷月(1月)均温15.7 °C,极端最低气温−8 °C(1894年12月28日)。

最热月(8月)均温28.2 °C,极端最高气温39 °C(1921年9月8日)。

年均降水量约1,290毫米,全年大约55%的降雨集中在6月至9月;年极端最少降水量为772毫米(2000年),最多为1,723毫米(1994年)。

奥兰多的飓风季节每年从6月1日持续到11月30日,但绝大多数海上形成的飓风到了奥兰多就变成一场雨了,一般不会对居民的生活产成影响,也不会对建造20-30年的房屋造成损坏,因为佛州的房屋设计和建筑标准是防飓风的,但是沿海城市的旧房,简易房,移动房就难说了。我们2002年来到奥兰多以来,只遇到2004年8月份八十六年不遇的飓风Charlie袭击奥兰多,造成几日停水,停电,无手机信号,无电视,汽油短缺,学校和政府关门,部分旧房屋受损的情况,但绝大多数房屋毫无损坏。


问题八:是买个带游泳池的房子好还是不带游泳池的好?

Answer:

如果是投资短期出租房,尤其是独栋别墅,必须要买带游泳池的房子,否则很难出租。奥兰多气候温暖,一年中从4月到10月游泳池水不需要加热,便可以天天用。


问题九:交房过户的时候是否需要本人到场?有房产证吗?

Answer:

交房过户时,并不需要本人到场,您只需将所购置房屋物业的余款,以电汇形式汇入过户公司的账户。

如果您是现金购房,需要将您签署的过户文件以及您身份证件的复印件,扫描发给过户公司。

如果您是贷款购房,则还需要到美国驻华使馆进行公证并签字。

成功过户之后6–8周,您会收到Warranty deed的证明文件,但是这并不等同于我们的房产证。在美国,所有的房产信息均登记在政府的房地产信息官方网站上,所有物业的现任房主信息,都登记在册。过户完成后,开发商也会将您的信息上传绑定在您所购置的物业之上。


问题十:签订购房合同后多久能够交房?

Answer:

购房合同签订后,您需要交纳部分定金,根据不同的开发商和购买户型面积不同,建筑周期一般需要4–8个月可以过户。


问题十一:中国人在美国买房可以贷款吗?需要什么手续?

Answer:

国内投资人在美国购房原则上是可以贷款的,首付比例大约在25%–35%左右,需要您提供至少两年的收入证明(银行对账单,资产证明),报税记录,银行信用记录。


问题十二:短期出租的净租金回报率大概是多少?

Answer:

净租金回报是指cap rate,短期出租由于度假屋的户型和所在社区的不同,净租金回报率大约为8%左右。


问题十三:房地产税是根据什么收取?政府每年对房屋有估价吗?估价是否分为房屋价格和土地价格?

Answer:

佛州政府部门每年都会对房地产进行估值,房地产税(property tax)就是政府根据房地产(包含土地价值)去年的估值按照一定比例进行征税,奥兰多地区的比例为1.5-1.8%。


问题十四:听说美国银行的利率,非本地人至少去到7-8%,是这样的吗?

Answer:

7-8%是一种极端情况,也就是说度假屋的买家如果只能支付最低首付,其他条件也特别不好的情况下可能会;但是绝大多数4.5-5.5%之间,因为度假屋是商业性质的,同比多伦多五大银行的商业贷款,这个利率一点儿都不高。而且在加拿大有3年、5年固定,利率不同,最多10年。而美国所有利率都是30年固定。也就是在未来30年都给你这个利率。强烈建议客户在购买奥兰多度假屋之前和我们的贷款团队联系评估,找到最合适的贷款额度和利率。

声明:由于我们不是专业贷款经理,这里只能根据过往客户的贷款经历对相关的贷款情况提供简单的描述。我们不能保证上述描述的准确性。建议投资人就具体税务问题咨询专业贷款人员后作出投资决定。

 

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