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买新屋为何有的人拿不到HST退税?

新房交接时,HST退税(Rebate)是大家普遍关心和时常容易混淆的一个问题。究竟什么样的房产交易才符合联邦政府和安省政府的新房HST退税标准?到底怎么计算?能拿回多少钱,需要提供什么材料,这些知识是很多新屋买家需要了解的。

住在约克区的李女士表示,自己在两年前购买的联排别墅楼花去年年底终于交房。在完成了一系列琐碎的交接手续和出租事务后,李女士现在开始着手申请HST退税(HST Rebate)。 “购房合同我是勉勉强强才能看懂。由于房子是两年前买的,我不记得建筑商是否和我说HST包含在房价里。我去找会计师申请退税,被告知只能拿到退税上限2.4万。从事房地产行业的朋友告诉我,由于当初建筑商给的合同价是按照自住房去算的,已经减去了2.4万的退税,但是过后我改变主意换为出租房,一定会在交接的时候补交这笔钱,然后按照新屋出租一年以上的条件,再申请退税,但不是一个类别。我现在一头雾水,想知道究竟能否申请到退税。”

HST的计算和确定

在安省,购买二手房不需要支付HST,只有购买新房才需要支付HST。 “现在大部分建筑商在卖房时,都假设购房者是自住,减去了你能拿到的退税额度。过后不是自住的,在和律师交接时,需要补交这部分税款。如果是交房后出租,凭一年以上的租约,再填写新屋出租退税表格(GST/HST New Residential Rental Property Rebate)。”

Statement of Adjustment的资料显示,因为联邦和安省退税政策不同,因此在律师文件上是分开计算,而不是合为13%计算。她所购买的房屋销售价格为789,306.27,加上5%的联邦税(HST Federal Portion)39,465.31和8%的省税(HST Ontario Portion)63,144.50,再减去她所能够获得的最高HST退税额度24,000,因此她购买楼花时的合同价为$867,916.09。王彩虹称,“在律师提供给李女士的这份资料上,李女士在交接时已经在房价867,916.09之外另交了24,000的HST, 所以她一旦和租客签好了一年的租约,就可以向税局申请退还这多交的HST。”

新房购买合同中的房价,并不是最终的房价。 “目前我所知道的建筑商,不会在大家购房时去追问交房时是自住还是投资,都是假设购房者是符合业主自住标准的,因此楼花合同价是在净价(net sale price )的基础上加上13%的HST,再减去省和联邦的退税。几乎所有送到律师事务所的合同上的价格都是这样。在签约和最后交房的这段时间,人们的想法和生活都可能发生改变。自主变为出租,或者打算出租又要转手卖掉。因此都是最后到律师这里才结算房屋到底是什么用途、应该如何计算最后的钱款。”

什么情况下能获HST退税?

新房买家若想获得HST退税,需符合如下两种情况的一种。一是所购买的物业必须用作自住;或是能证明自己将物业出租至少1年,持有一年以上的租约合同。用于自住的房子,获得HST退税最重要的衡量标准是购买房子的主要目的是把房子作为自己的主要居住地点,或亲属的主要居住场所。亲属包括子女、配偶、父母等直系亲属。而用于出租的投资房,获得HST退税的标准是房主必须将房屋出租至少一年。

如果交接后一年内将房子卖掉,税局不会视为住。已经得到HST退税的要补交。 “一般来说,税局以一年为一个认定为主要居住地的标准。如果住了3个月就搬走,很难认定为主要居住地。有一些投资者卖掉房产后被税局追讨高达3万元的HST退款及相应的利息,都是因为居住时间不满一年。不排除有些人有特殊原因,要单独去向税局进行解释,走的是另外一个程序。”

HST 退税的计算

▲不同价格新屋可获得的退税

HST 退税的计算方法根据房价的不同而有所不同。安省和联邦的HST 退税计算方法不同,上限也不一样。购买的新房房价在35万或以下,最多可以得到6,300的联邦退税。房价在35万和 45万之间部分,联邦HST退税会减少。而当房价超过45万时,联邦退税为0,安省退税的最高额上限为24,000。

像李女士这样的案例,本想自住,结果在房子交接后改变主意决定出租的人很多。这部分人都必须先在最后交接时补交24,000的HST,过后再通过会计师申请退税。 “尽管很多人认为自住或者出租都是退税24,000,与其分开操作、走这么麻烦的流程,不如自动直接抵消。但这是CRA的政策标准和必须要走的流程,不能想当然。而且现实中很多人交完房几个月就转手卖掉了,是有这种可能性的。如果不先缴纳这部分钱,或者税局发现应该交的税款没有交,当事人可能会涉及到欠税以及欠税款的利息,税局一定会追缴。

同时,HST 的退税要求在新房交接后的两年内完成。超过这个期限,即使申请退税也不会得到税款的返还。”

在过往工作中,的确有很多客人都知道有这个24,000的退税,都会问律师“什么时候退给我”,但很多人并不清楚,作为自住房的新屋,这部分钱已经在购房合同中减掉了,所以不能再退。的确很多人对新屋的退税有很多不清的概念和混淆。

提及为何新屋的退税款最高只有24,000,王彩虹表示,很久以前在安省买新房只有5%的联邦税,后来增加了8%的省税。以前40万以下的房子才有退税,用于补贴低房价的人。而加了8%的省税以后,100万的房子8万的税款就这么交了,大家都觉得负担大、承受不了,所以政府增加了住房的退税部分,最少也让大家有24,000的税可以退。 “这等于是对新买自住房的人税务上的补贴。当然房子越贵,你要缴纳的税就越多。但是退税不是无限制地全把税款退给你。有钱人多交税、这部分钱去补贴低收入和低房价的购买者的概念依然存在。”

符合退税要求的新屋价格
(不包括 GST 和/或 HST) 联邦退税 安省退税 总退税
$350,000 $6,300 $21,000 $27,300
$400,000 $3,150 $24,000 $27,150
$450,000 或以上 $0 $24,000 $24,000

如果想知道自己是否可以申请联邦和省级的退税,可以登录

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst- home-construction/gst-hst-new-housing-rebate.html#eligibility 查看细则。

安省HST退税计算器可以点击
http://buildersontario.com/HST/calculate.php

查看自己可以符合的退税额度

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