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出台“海外买家税”后为啥公寓楼花市场还如此火热? 多伦多购买公寓楼花的几大好处!

1525981181284549.png“楼花”一词最早源自香港,是指尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实,那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋,买“楼花”为预购房屋。在加拿大,参与楼花交易的人移民越来越多,原因是买楼花,交割后自住的人,不仅用昨天的价格买了今天的房子,同时也利用房价不断上涨以及首付款杠杆原理,以小搏大,货真价实地赚到了丰厚现金收入。无论是投资还是自住方面的收益都令参与楼花交易的人受益匪浅,所以才带动了越来越多的人参与楼花买卖。

现在我们来总结一下,为什么在2017年4月推出的海外买家税政策后,多伦多的楼花市场还如此火热?人们为什么想要买楼花呢?


01 楼花投资门槛低,资金准备时间更充裕

购买楼花是最简单的进入房地产市场的方式。

先说一般楼花流程,无论是加拿大大本地买家还是海外国际买家,在现房交楼以前,按照开发商的要求,需要支付一定数量的定金,同时开发商也会规定定金具体到位的数额和时间。因此,没有明文规定一定要付多少定金或者一定要在什么时间到位。支付方式一般由开发商根据楼盘的热销预测程度来决定,一般而言楼盘越热,要求定金越多,付款周期越短。

一般而言,80%的楼盘开盘后定金是这样要求的:

  1. 签约5000加元
  2. 30天付清5% (国际买家10%)
  3. 180天5%(国际买家10%)
  4. 360天5%(国际买家10%)
  5. 540天5% (国际买家5%)
  6. 总计20%(国际买家35%)

直到楼盘交楼,余款申请贷款或者全额付款。

*在这里提醒大家,订金的具体支付日期是视楼盘而定的,不同的楼盘会有不同要求。

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有些买家喜欢买楼花,最主要的原因是不要太多的资金就可以启动投资物业。有些买家手头上有几万块钱的资金放在银行的账上,但是又担心通货膨胀连这点钱的价值都慢慢被 “吃” 没了,所以想投资在房产上保值。而投资楼花门槛极低,买家首期只要支付总额的5%(海外买家10%),就可以做到 “留” 住房子的同时也可以 “留” 住房价。半年后买家才需要再交5%(海外买家10%),作为第二期,而在这期档里,买家完全可以利用这半年时间再攒些钱。这种买楼花的付款方式与分期付款无异,特别适合于拥有少量资金的买家。

相对而言,若选择现楼的话,就要求买家的资金要比较充足。因为房子一交接买家就马上要支付总楼价的35%+15%海外买家税。而楼花在中途没有转让的情况下, 在交房时才需交15%的海外买家税。比起现楼,楼花的前期资金投入减少了很多。


02 潜在资产升值

购买楼花意味着用现在市场的房屋价格,购买将来的房子。

对处于上升期的房地产市场来讲,意味着当房子真正建好的时候它的价值要高于当时购买的价格。

一般健康的楼花与该地区最新现房售价基本相当,因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年至四年以后的新房,在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值,等于用15%-20%的资金投资,在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买,立即进入贷款,在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。


03 后期维护成本低

很明显,新建成物业的维护管理成本肯定要比老房子的维护成本低。二手房和楼花之间的选择,也就是新房和旧房之间的选择,显然楼花的维护成本要低。


04 流动性和可负担得起

CONDO 一般建在交通便利,人口密集的地方、上班、学习、休闲娱乐、购物等非常方便,比如DOWNTOWN,北约克YONGE街走廊,所以潜在的买家比较多,出手很容易,流动性比较强,这样就可以保证RESALE价值,也可以在比较短的时间内转手。另外,CONDO价钱比同一个地方的其他住宅单位便宜很多,能让更多的人负担得起,特别是对刚刚工作不久的年轻人来说,一个20-30万的单位,负担不大,比去租公寓强,而且是自己的物业,既享受了生活,同时CONDO本身也在增值,一般一个大楼里面,有各种大小不同的单位,有一房的单位,从20余万到三房单位七、八十万,甚至上百万都有,可以满足不同的人群,不同的预算的需要.


05 设施比较先进

CONDO业主比其他住宅单位业主享受更高的生活便利,比如说室内游泳池、健身房、电影厅、瑜伽房、桑拿房、多媒体房、派对房、客房等,这些设施不出门就可以享受到,这是其他住宅单位无法比的。


06 管理上比较容易

CONDO一般由专门的管理公司来管理,业主不需要做诸如剪草,铲雪的工作,24小时保安增加了CONDO住户人生和财产的安全感,对于大部分业主来说,整座大楼的管理不需要他们费心。


07 容易出租

多伦多目前的出租的APARTMENT大部分都非常旧,很多都是20-30年以上,而且租金也不便宜,有的保养非常差,甚至有老鼠、蟑螂、CONDO 一般都比较新,保养好,又有健身房,游泳池,租金比APARTMENT高一点,租客比较接受。

作为房地产类的投资产品,楼花同时具有房地产和投资两种特性,它的交割期长,通常会有2-4年,这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。由于拥有巨大的投资杠杆,如果判断正确,投资楼花可以带来巨大的利润。有回报就会有风险,而且回报越高,风险也越大。投资楼花除了有现金流、银行按揭、利息等风险之外,还有例如发展商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼等潜在风险。在房子的施工过程中会产生这样那样的问题,有些房产建设过程中,很有可能因为种种原因而被拖延,如果一拖好几年,正好遇上市场变化,房价下跌,买家则面临重大损失。因此,建议大家,炒楼花的钱一定要用手中闲置的钱,一旦到了能够出售的时候正赶上市场情况不好,可以压在手里挺住,等到市场好转的时候再卖,而不是抱着投机的想法炒楼花,那样就会把自己陷入进退两难的境地。
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