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楼花转让- 想说爱你不容易

楼花是指尚未竣工而开始预售的楼房。一般来说,Condo楼花的投资期比较长,大部分能达到3年至5年。在这期间,随着楼花不断升值及其它因素,很多人会选择先购买楼花,然后再卖掉,俗称楼花转让(Assignment)。

在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人;楼花受让方,在英文中叫Assignee。

楼花转让,通常我们可以看到一个貌似非常好的 Deal ! 在今天的 Down town , 楼花价格差不多在1400-1500 左右,但同等地点10年新左右的二手房大约在1200 左右,而楼花转让差不多在1100左右。考虑到更新的楼盘,更高效的空间设计,更高档的内部设施,更低的管理费之外,我们发现楼花转让的价格也尤其有相对大的优势。从楼花买家角度看问题,好处就很显而易见了:以一个较低的价格买到了不错的新房,前提就是你有足够多的现金来支付楼花上涨过程中的差价。

 

从卖家的角度讲,转楼花的好处在于

A 省掉了很大一笔Closing Fee(一般3000-15000不等)

B 无需付Land Transfer Tax (905地区是正常,416市内是双倍Land Transfer Tax,50万的双倍Tax=$12,950)

C 无需付Interim Occupancy Fee(转嫁给了买家)

D 持有的时间变短,无需等待交房后多出的一年

坏处呢

A 交易过程中的HST是一大部分支出,降低了投资利润

B 没有完全享受到整个楼花项目完成整个生命周期,没有拿到全部的涨幅

然而,楼花转让其实有很多限制,没有开发商的许可(builder consenrt) 是不可以转让的,所以,这通常是一个 true condition , 然而,即便允许转让,不同的开发商也有不同的限制措施。Ben 在研究了每一个开发商的限制与弱点后,终于研究出一套高效的楼花转让买卖策略,这些我会在后续的文章中逐步展开。着急知道的朋友也可以联络Ben(微信号bjtotoronto 或 6477715642)或申请加入他的微信群参与学习。

那么楼花转让真的那么美好吗? 其实在楼花转让中,有相对多的陷阱等着菜鸟经纪上钩。下面,我会提及几个相对比较容易理解的陷阱。

1) 税务陷阱HST,这里首先需要留意的就是原始合同的HST 通常已经包含在买价当中了,但差价部分也是要交HST 的,您是否知道呢? 而且,原始买家 (Assignor )之前交给开发商的 deposit 也需要交HST , 我知道您看到这边会感觉有些没有道理,但事实就是如此的。

2)海外卖家,通常,如果卖家(assignor ) 在出卖物业的时候会有一个 non resident provision, 这当中需要结清税款,而当海外卖家没有声明而买家(assignor )同时也没有采取保护性措施的时候会, CRA 有权利追索现在的买家(assignee) 责任。

3)hst rebate,原始买价中,是包含了已经退回的 24000 hst rebate,  自住房通常问题不大, 但投资房通常需要在 final close 的时候会先行退回24000 的 Hst rebate 给 CRA ,并且在1年时候再 claim 要求政府返还。 问题就出来了,即便买家在入住的时候是自住,但 Occupancy 期间,如果原始买家出租过,那么政府会不会退呢? 其实不会的, 而且,这种规定非常细化,具体。

4)转让违约,很多没有经验的经纪会把楼花转让放在mls 上,貌似有很多人看到,但其实有时候是非常危险的,某些开发商会偷偷记下转让经纪的名字公司和单元号,甚至会派人冒充经纪或买家联系,从而取得证据,在最后一个开发商签署 Consent 的时候,刁难或收取高额罚款。至于是哪些开发商会分别如何处理呢?

扔出一块砖头,通常会引来几块美玉,所以,与其穷尽这十几个陷阱,不如扔下一块砖头,让朋友们来补充后面的转让陷阱吧。

曾经听说过很多客户,被菜鸟经纪坑,我自己在做公司的经理时候会,也经常有新经纪来问我楼花转让的问题,他们的问题让我真心感觉到客户随时随地的危险。 避免这些陷阱非常简单,就是一定要找那种经验丰富的经纪,这样才可以最大化的避免损失,绕开各种各样的坑。

新房退税的说

https://www.canada.ca/en/rev                                                                         enue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/charge-collect-home-construction/new-housing-rebate.html

马克吐温说过:历史不会重演细节,但过程却会重复相似。关注历史,才不会重蹈覆辙,关注Ben 的公众号和群,才可以防微杜渐。 加Ben 好友(微信号 bjtoronto 或6477715642) 申请加入群参与讨论。

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