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投资客心得

不管买多少套房子,买house就分为两种,买自住房和投资房。一般建议,先买自住房,之后还有能力的话,买一套投资房,再然后还有能力的话,复制之前买房子的经验,可以重复买–卖–买的这一系列循环来操作。买卖的过程中可以利用买卖价格差,贷款的杠杆,房屋出租的租金,等等方式,从而实现财富的增加。

买房子整个过程大致可以分为,定预算,挑房子,验房(现在有的都不验了),谈offer,签字,贷款,律师办材料,银行放款,closing拿钥匙。除了自己,最重要的三个人是房屋经纪,贷款经纪,律师,买房子黄金三角。绝大多数情况下,房屋经纪扮演了最重要的角色。一个好经纪能成事,一个烂经纪能坏大事。一个道德败坏的经纪能坑死买家。挑选经验丰富、眼光独到的好经纪真的是买房的重中之重。如果首付不够需要找小银行做低于35%的案子的话,贷款经纪也扮演了非常重要的角色(而且确实有很多案子是只有非常牛的贷款经纪才能搞得定的)。律师一般都还好,认真负责一点都没有太大的问题。

挑房子第一是看预算,就像移民的身份对于一个想在加拿大生活的人一样,预算对于买房子来讲,是生命线。有多大能力才能办多大事。首先的首先,要弄清楚自己手里能拿出多少钱,自己攒的,父母家人支持的,借的(还有为买房去借高利贷的),而且要保证是要用的时候拿得出来的钱而不是被股票基金这些套住的钱。首付的百分比也有有差别的,以前最低5%,10%的,现在应该很难做了。小银行15%,20%,25%,30%都能做的下来,大银行一般首付35%,还有50%。一般来讲,首付负的比例越少,贷款的利息越高。另外,搞清楚自己每个月或每两周能稳定的还多少的贷款,买得起房子还不起贷款,就只能眼睁睁看着自己的房子被银行拍卖。预算是生命线,心里要有一个数字,超过那个数字的房子碰都不要碰,安全的拥有房产,而不是担惊受怕,或是为了还房贷把自己逼得很紧影响生活。买自住房的目的,跟租房子比,本质上就是为了提高生活的品质,其次才是财富增加的需要。要是为了买房子把生活搞得很狼狈就得不偿失,本末倒置了。

有了预算就可以挑房子了,挑房子有几个因素,我按我理解的重要程度一一道来。最重要的必须是location,挑location先看大的区,再看区里面的社区,location对房子的影响是无与伦比的巨大。其次是房子的类型,最好的是独立屋,其次是link,一种表面上看上去是独立的但其实地底下有些东西比如下水道是连着的。房子本身一样的前提下,Link的价值比独立屋要大约低了10%(数字只是给了一个概念,具体问题具体分析),其次是semi-house半独立,2个house公用一面墙。Semi的价值又会比link大约低了10%。最次是townhouse,几个房子连在一排的,除了边上的2套房子(叫end-unit)是只跟隔壁共用一面墙,其他所有的房子都要跟别的邻居共用左右2面墙,隔音就会差一些。Free-hold的townhouse的价值比semi大概低10%, 但End-unit的价格跟semi差一些但不会特别多。第三个重要因素是硬伤,比如路冲(house大门口正对着马路),高压线(mcnicoll沿线),凶房,大麻屋,屋子里味道很大的房子(印度人住过很久的房子,咖喱和其他奇奇怪怪的味道会进到house结构里面的棉花和木头,所以味道非常难清除),后院或前院挨着大马路甚至挨着高速。另外,中国人很忌讳的门牌号4多的房子,还有社区边上有坟地的。硬伤不仅对居住有影响,还对房子升值空间有很大影响,理论上建议有一个都不能买,但实在喜欢要买的话硬伤也绝对不可以超过2个。第四个重点是房子格局/结构/周围环境。比如每层房顶的高度(见过地下室都14尺的),房间与房间之间布局合理不合理,有没有独立的分门(个人招租客经验,地下室出租的话,有分门真的很重要),地下室窗户的高度,是不是walkout可走出式的。房子后院有小树林的,或者草地河流的也很加分。房子的格局与结构或者周围环境是不可以或者很难改变的,所以是很重要的。第五是房子装修。装修的成本不会很大,2000平方尺状况一般的房子,花3万刀就能有一个挺明显的改变。比起其他不可以改变的因素,这个实在是最不重要的了。还有很多其他很重要的的因素,比如校区名校区对于房子的影响也是巨大的,房龄(0-5年,6-15年,16-30年以及30年以上的几个阶段,有的百年老屋保养好的话住着也是没有问题的),土地大小(宽和深,比如50*120的比45*100的土地大,人口逐渐增长的情况下,土地是稀缺资源),等等等等。

房屋升值的回报率比一般人想的要大,做一些计算就明白了。一套房子,以100万为例(比较好计算),如果35%的首付,那就是说一个人以支付35万的代价拥有了一套当下价值100万的房子。以多伦多这两年的趋势,平均能升值20%,那一年以后的房屋价值就是120万,付出35万一年盈利20万,投资回报率是20/35=57%,第二年保持同样的增幅的话能升值40万,投资回报率40/35=114.2%,如果10年都能保持20%的话,投资回报率是10*20%*100/35=571%,高的吓人。近几年市场里一年价值翻个翻的也不少,意思是100万的房子买了1年后就是200万,投资回报率是100*35=285.7%。当然,市场有好有坏,也不排除升值非常有限的房子,拿5%来算的话(这两年多伦多以及周边的很难找到5%这么低增幅的房子),一年的投资回报率是100*5%/35=14%。 从数字上分析,即使每年房屋增幅仅仅5%,一年的投资回报率也有14%,这已经是在所有的投资理财产品里面,一个很让人满意的数字了。当然这些计算还忽略了很多因素,比如房贷,出租,房屋损耗及保养,还有人这种复杂生物的种种心理因素。

人本质上的欲望真的是非常贪婪的。以前读书的时候,我总觉得毕业后有一家小公司要了自己,只要能有一份工资拿,并且能帮着办移民就好。在小公司干了几个月之后就觉得受不了了,天天在想着赶紧跳到去福利待遇都好的大公司。现在在大公司1年多了,移民有了着落,又开始天天绞尽脑汁的想跳到政府或是有工会的公司,也琢磨自己出来干点什么。以前买第一套房子的时候,觉得要是在异国他乡要是有个自己的小窝那这辈子都值了,结果砸锅卖铁,Closing第二天银行里只有50刀,刚搬进去的时候也是幸福满满。结果还不到半年就开始琢磨再多买套投资房,毕竟自住房是自己住的,投资房才是买了随时可以卖掉见到钱的投资产品。当时,买投资房实在是吃了不少苦头,顶住了巨大的压力。毕竟当时移民政策下拿身份还是不太乐观的,签证又只剩下一年。刚毕业2年,刚刚买了房子的我财富积累还不大,而且整个投资房也没找国内汇一分钱。买投资方的时候就在绝望的想,买完这个再也不买了房了。这时候人的欲望的力量再一次彰显了。投资房close后几个月的现在,正在积极的琢磨卖掉自住房换更大的房子。哎,人的欲望呐。但换一个角度来讲,正确的利用欲望是一件能促进自己进步的事。错误的利用欲望比如过分虚荣而做出超过自己极限能力事,则可能造成很大的毁灭。

买房需要好体力,顶着压力熬夜谈offer那可不是说着玩的。天天下了班跑去看房子并且一看好几个,也不是很轻松的。我买第一个房子看了大约75套,有时候一周5、6天都要去看房子,确实辛苦。体力是一个基础,更重要的有一个清晰地脑子和强大的心理素质。买房子的每一个过程都是有很多变数,需要具体问题具体分析。脑子要保持清醒,经纪能给意见但自己要做到心里有谱,知道自己要的是什么,知道什么是适合自己的。心理素质对于买一个房子也是举足轻重的,漫长的挑房子、等房子都需要很大的耐心,抢offer时,一口就要加价上万需要勇气和狠劲。

关于房子的要讲的东西太多太多,几天也说不完,房产市场的知识一辈子也学不完研究不透。比如我一直不明白为什么东边的房子,Durham区(pickering, ajax, whitby oshawa四个区)的价钱为什么照北面aurora、newmarket的价钱差了那么多。现在的我,自己研究了一年多,加上无数人直接间接的影响下,才摸到了一点门儿。而这篇文章里说的也真的只是买房子最基本的。

末了,总结几个重要原则:

1. 买房要趁早,早买早住早升值

2. 保证生活的情况下,有多少钱花多少钱,能买贵的不要便宜的,未来的增值会有大得多的回报

3. 自住房尽量往首付里多放钱,短期投资房在还得起的情况下尽量少放钱,长期投资房现金流为王

4. 当天出的listing赶紧去看,一对一谈是最好的结果。靠抢offer不可能抢到白菜价,最好的结果也仅仅是不买贵。

“碰”白菜价,白菜价需要天时地利人和。

“保”市场价,不要买贵花冤枉钱。

5.  location,location,location,重要的事说三遍。宁愿要好区的“烂”房子也不要烂区的“好”房子。

6.  多问问前物主的情况(比如白人的房子普遍保养的不错,老人一般讲价会容易,投资客的房子买的时候要小心,印度人的房子比较会有气味)。

末了的末了,一点心里话。一套房子,对于绝大多数的个人和个家庭,是一辈子最大的花费和一个在地上活着的居所,在整个生命历程中都是非常重要的一个东西。其实,房子本该是一种生活必需品,但由于多伦多种种特殊的背景,导致房子正在变成一种奢侈品。未来独立屋尤其是双车库四房独立屋作为一种奢侈品,将与工薪家庭渐行渐远甚至彻底的分道扬镳。但,对于买房,还是要抱着对未来生活的美好期待,以积极认真的态度对待,当做一个全职工作去做好每一个环节。希望每个人都有一个温馨的住所,同时财富上有一个增长。也真心希望房子健康的涨,现在确实太疯狂太不合理了。疯狂与毁灭也许只是一个转身的距离。

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