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新冠病毒会影响加拿大房地产市场吗?

How the coronavirus might impact Canada’s housing market

随着新冠肺炎死亡人数和受感染人数的增加,全世界的企业都越来越担心该病毒给市场带来的各种影响。

那么,新冠病毒会否对中国及其他地区的房地产市场产生不利影响呢?答案主要取决于遏制病毒在中国及其他地区传播的速度。同时,潜在传染的不确定性能否使首席风险官保持昼夜清醒,针对疫情变化制定有力的防范措施。

当前病毒的爆发是源于冠状病毒家族中的一种新型病毒。2003年,由严重急性呼吸系统综合症(Severe Acute Respiratory Syndrom,SARS,也称非典)引起的类似流行性传染病也影响了香港、以及包括加拿大在内的许多其他国家。

多伦多是加拿大最早经历非典急性爆发的地区之一。卫生官员实施了严格的制度以防止病毒传播。甚至不鼓励握手问安。2003年,在多伦多大学举行的毕业颁奖典礼上,与校长的传统握手仪式被轻柔的蝴蝶结所取代。

病毒的早期预防措施包括不鼓励无目的旅行和面对面的肢体接触。通常,当消费者因疫情特意避开超市,美发店或餐馆时,经济活动也许会因此放慢脚步,但是这些行为是否足以造成包括房地产在内的经济下滑?

尽管当年的SARS给全球经济带来了挑战,但2003年加拿大经济并没有因此而放缓。加拿大GDP从2002年的7580亿增长到2003年的8920亿,而且在2004年突破了万亿的门槛。

香港作为2003年非典疫情的重镇,经济增长略受影响,2003年的国内生产总值从上年的1,660亿美元下降到1,610亿美元。不过,自1997年GDP达到1,770亿美元以来,香港经济一直没有什么建树。因此,2003年的经济放缓也不能完全归咎于SARS。

甚至在中国,其经济也从2002年的1.3万亿美元增长到2003年的1.6万亿美元。事实上,中国的经济增长从2006年开始起飞,GDP的同比增长连续十多年都创下纪录。

至于房地产市场,我们可以回想一下多伦多,当年SARS肆虐的城市。如果因此造成房屋销售放缓或房价适度下降的话,那么这个城市的人们会放弃握手问安的习惯。

有趣的是,2003年多伦多的房屋销售数据没有显示出明朗的受灾迹象。销量从2002年的74,759间增加到2003年的78,898间。同样,同期平均房价上涨了约$18,000。从本质上讲,2003年的销售和房价增长与长期走势一致。

上面的数字向人们提出两个相关问题:尽管SARS导致死亡人数众多,那么为遏制这一健康威胁,政府动用的资源成本并没有对经济造成巨大打击?能否从SARS推断出新冠病毒会给房地产市场带来怎样的类似影响?

2003年香港的房地产市场动态提供了一些背景资料。非典疫情夺走了300名香港居民的生命,占全球所有非典相关死亡人数的三分之一。沃顿商学院前任教授布奇安尼莉(Grace Wong Bucchianeri)在2008年的《城市经济学》杂志上的文章指出,香港的房价下跌了8%,相当于损失了280亿美元的总价值。

那么,人们又不禁要问,2003年香港房价的下跌是否完全来自SARS的影响,还是在SARS之前、经济只是顺应加速下滑的趋势。“已经疲弱的香港房地产市场”在被控制的情况下,布奇安尼莉观察到平均房价仅下降了2.6%,这个损失可能归因于SARS。

迄今为止,新冠病毒已经夺走了超出2003年SARS一倍多的死亡人数。疫情的威胁将持续多长时间,被完全控制还需多长时间等不确定因素将给市场造成极大的压力。由于突破这些因素的重心远在中国,因此即使在最坏的情况下,对加拿大市场的不利影响不会太过严重。

多伦多2003年的证据表明,加拿大的房地产市场并未明显受到SARS的影响。因此在短期内,新冠病毒的作用(如果有的话)可能被定在中等程度。如果疫情仍然持续,投资者就会把资金从与健康风险有关的市场转移到到相对安全的投资环境,加拿大住房市场将会更具吸引力。

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