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疫情冲击中国经济,加拿大房地产拉开“救市”序幕!

过去3年房地产调控已经取得一定的成效,房子是用来住的而不是用来炒的这个定位已经深入人心,房地产稳定大局也早就形成共识。

目前来看,楼市也普遍被认为是在告别最严调控时期。

调整期的加拿大楼市,正面临重要的十字路口。

政策触底,宽松可期!

房地产行业迫切需要获得政策扶持的呼声甚嚣尘上。

2月18日,加拿大联邦政府发布新规,从4月6日开始,要调整贷款压力测试,这意味着,此次调整将会使部分潜在购房者更容易获得贷款!

一直以来,房地产行业都是经济发展的压舱石和稳定器,购房者们的置业信心也会因为压力测试的逐渐松绑而重新燃起!

贷款保险申请中五年固定利率的周中位数,会由加拿大央行计算,新规定下,针对有保险的贷款申请,压力测试的最低审批利率将修改为贷款保险申请中五年固定利率的周中位数,再加2个百分点。新的基准利率将于4月6日生效。

加拿大贷款和住房公司(CMHC)发声明表示,这样的调整将会持续确保帮助加拿大人可以承受贷款,尤其是那些首次购房者!

未来,预计加拿大还是会坚持“房住不炒”总基调,但是在拖市救市这个大背景下,更加灵活地践行加拿大房地产市场逐步升温也是指日可待!

加拿大联邦政府放松房贷限制利好房市

加拿大联邦政府财政部宣布,从4月6日开始将实行新的房贷申请压力测试计算方法,用每周5年期房贷利率的平均水平再加上两个百分点作为压力测试中房贷利率的计算标准。

专家们认为,这一新压力测试计算方法考虑了金融市场房贷利率浮动变化的因素,因而比较符合实际;在目前金融市场利率走低的情况下,会起到减轻购房者房贷压力的效果。

加拿大联邦政府为了调控过热的房地产市场,在2018年1月份开始实行银行等金融机构对购房者的房贷申请必须进行压力测试的措施。那些缺乏财务能力承受用高于市场房贷利率计算的房贷月供的申请者,不能从银行获得房屋贷款。

联邦政府两年前采取的这一调控房地产市场的措施被认为有效化解了加拿大房地产市场开始出现泡沫化的问题,让加拿大一些城市连年猛升的房地产价格开始温和下降。

买家支付能力增加了约3%

实际上旧的贷款压力测试使用的利率是加拿大央行公布的基准利率,哪怕商业银行提供了更低的优惠利率,但压力测试仍然使用基准利率,这样就让一部分买家失去了贷款资格,而有贷款资格的买家也失去了一部分购买力。

但新的贷款压力测试规则意味着以实际按揭利率替代加拿大央行基准利率,而实际利率通常是低于加拿大央行基准利率的。

不过需要注意的是,首先受益于新政的是有贷款保险的申请者,根据规定,当购房者首付少于20%时,贷方就必须获得政府支持的按揭保险。按揭贷款必须遵守财政部长制定的保险规则,包括保险的最低合资格率;如果购房者首付超过20%,则不需要保险。首先要注意的是,此次调整只针对首付低于20%的贷款。

加拿大贷款和住房公司(CMHC)表示,从新政获益最大的将是首次购房者,因为这部分人是主要使用20%首付,需要购买贷款保险的人群。

而加拿大财政部解释说,新政致力于帮助更多加拿大人有资格买房。

如果以最低的HSBC计算,则只需4.49%,比加拿大央行的5.19%低多了。

平均一下,加拿大买家平均五年期贷款利率为2.89%,按照这个基数计算贷款压力测试利率为4.89%,比央行的5.19%低了0.3%。

首付是20%或以上的情况还在讨论中。

目前所谓的压力测试的利息,用的是一个叫Benchmark的利息,今天来说是5.19%,这个数字是加拿大6大银行5年固定利息的平均数。

改变之后用的利息是CMHC每周三发表的5年固定贷款利息的中位数。以本周为例,这个所谓的Median Rate是2.89%,加上2就是4.89%那现在的这两个利息差多少呢?5.19%-4.48%=0.3%,以一个年收入7万块的人为例,假设年地税为3600,贷款的数额相差了大概1万6。

以收入10万加元,10%首付首次购房的买家为例,旧政策他的支付能力为51.1万加元,新政策使其支付能力提高到52.6万加元。

虽然大家还没有欣喜若狂,但也聊胜于无。

政府会逐渐放松贷款政策,而不是大幅放宽

加拿大财政部长Bill Morneau对此表示,此举确保了人们只接受适合这种情况的抵押贷款,但也意味着压力测试的变化还会出现,如果当前银行提供的利率水平的均值走高或走低。

它实际上会根据动态的市场情况进行适当的调整。

Dominion LendingCentres机构首席经济学家Sherry Cooper表示,这一变化弥补了压力测试的主要缺陷之一,即门槛设置地任意高了,非银行借款方并不偏好这些压力测试给到大型银行更多的权力控制市场。

利率对比网站Ratehub.ca的公司创始人James Laird表示,该行业将欢迎任何减少大银行权力的举措。“该行业也不喜欢压力测试率不怎么下降,实际流量降低或增加的情况。”

加拿大那些大型银行的公布利率普遍比实际世界给到的利率水平更高,且近期的利差进一步扩大。现在不难找到一个远低于3%的固定利率抵押贷款,除了加拿大5大行中的4家银行给出的公告利率为5.19%。

银行业监管机构金融机构监督管理办公室的助理负责人Ben Gully在1月末的讲话中指出,监管机构意识到缺陷是一个问题。在合约利率均值和近期扩大的标准之间的不同,揭示了标准对市场的反馈程度较首次提议时更小。

从Ratehub数据显示,当前5年期固定贷款的均值利率在2.89%,在现行规则下,贷款者将以5.19%的利率为压力测试,一旦无法通过测试,将无法获得贷款,但在即将施行的新规下,压力测试的利率下设为4.89%。

Laird计算表示,在旧的规定下,年薪为10万美元的买方首付10%将符合贷款利率2.89%,能够在当前的压力测试下买入价值51.1424万美元的居室。

而在新规下,能够购入的房产价值为52.6632万元,多出了逾1.5万元的购买力。

Laird表示,“对抵押贷款行业和消费者来说,这将是一个可喜的变化”。

Cooper对这一评论表示同意,“其他事也一样,这肯定会提高购买力。心理上而言也是乐观的。”

如果加拿大房地产政策从此转向,则未来三年加拿大地产市场值得期待,但需要注意的是,低总价房屋将是受益最多的,也将是价格表现最好的。

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