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Cresford破产之“前车之鉴”【下】99%的人不会知道的One Bloor公寓内幕,竟是一部地产江湖恩仇录!!【原创|精彩】

上一回讲到Michael  正在和三合一小组在法庭上斗得不可开交。
下面最精彩的桥段来了…

正当法庭受理是否指定破产接管人的过程中,Bazis 收到了一个开价仅$5050万的购买合同。这个合同来自一个成立不久的数字公司。

什么是数字公司?
在安省成立的公司,按成立时间系统会分配一个的数字,企业主可以直接使用这个数字,当然也可以用自创的品牌名在加注为公司名。两者都是有同样的法律效力的。

非常狗血的是,
经过Michael的法律团队的调查,给出这个offer的数字公司的老板,正是债权人的三合一组合。
让Michael更为气愤的是,在法国兴业银行退出之前,他分别联系过这三家公司寻求解决方案,因此这三家获得了大量的内部数据。商场诡道,没想到这三家联合起来,收购了兴业银行的债务产权。现在又以低于合理价值来提出收购价格。

这种方式,被称为“假马竞拍” (Stalking-horse bid),也就是兵法中的“暗度陈仓”。

不知道,你看清楚套路了么?如果还没有,我用白话再梳理一遍:
敌对的双方:
  • 一方是“外来兄弟”组合: Bazis+雷曼兄弟+法国兴业银行
  • 一方是“本土三巨头”组合:Tricon+Minto+Kingsett

次贷引发的金融危机,首先将雷曼兄弟银行被打趴而后法国兴业银行又釜底抽薪,将手上的欠债转卖给了对手,“本土三巨头”组合。

本土三巨头,挟天子以令诸侯,拿着到期未还的欠条,明面上要求银行指定破产接管Bazis手上的One Bloor项目暗地里又用“假马”公司,低价收购 One Bloor项目。

到此,外来兄弟组合,仅剩下的Bazis陷入了“前无退路,后有追兵”的窘境,是缴械投降,还是奋力反抗?
第三部分:白马骑士
2009年7月,Bazis在法律团的帮助下,展开了资产重组的自救行动 (CCAA):
  • 推翻了债券人提出的破产接管申请(Receivership) ,确保在同新开发商的谈判中为原Condo单位的买家争取应得的利益 (对Receivership和CCAA的分别, 请参见【Cresford破产内幕】一文中的相关解释)。
  • Crystal Blu 已经接近完工,Emerald Park也已经售出86%的单位,等待Rezoning批准。
  • Bazis 邀请了Plazacorp 和Metropia两个多伦多本地开发商作为股权合伙人(用项目利润换资金支持),获得了本地银行的建筑贷款。
一顿操作猛如虎,但只解了燃眉之急,更关键的One Bloor该何去何从?
 
 
“白马骑士”终于出现,他就是故事中的第四个地产大亨-本地著名的开发商Great Gulf 

Great Gulf成立于1975年,是为数不多的在高层和矮层建筑领域均有建树和口碑的开发商,曾五次获得BILD协会的年度开发商称号(2002/2006/2016/2018/2019)。

在2009年6月前,Great Gulf已经开始慎重讨论合作方案,负责人是创始人之一的Bruce Freeman

2009年7月20日,Bazis向法院提出自己已找到新买家,法院接受采纳了这个解决方案,并开始办理相关手续。

2009年9月Bazis正式将One Bloor项目以$5300的价格转卖给Great Gulf集团,Bazis将保留少量所有权(未透露有多少比例)。

Bazis用销售所得,归还了债权人$4500万的贷款和近$120万的费用和利息。
深度剖析
根据2009年9月16日的MarketWire报道,UrbanFund和Westdale Construction组建了Bloor East Holding Inc. 持有 One Bloor项目的33.33%产权。
据此,圈圈有理由相信,Great Gulf也是通过合伙融资的方式,获得资本金,才得以完成收购。
值得一提的是, Westdale Construction成为One Bloor、NoBu Condo的主要建商,同时近期也从建筑商转型为开发商。
 2019年和2020年Eglinton和Yonge附近开盘的Line 5 CondoUntitled Condo 就是Westdale Properties(Westdale Construction的子公司) 和 Reserve Properties 联合开发的项目。
看下面的外观图是不是有One Bloor的影子?

至此,战事尘埃落地
  • 三合一组合 – 以微弱的利润退出战局
  • Great Gulf – 用接近市场价格拿到了 ONE Bloor的高层Condo项目。
  • Bazis – 最大的输家,亏损$3000万,将One Bloor项目拱手让人,但Michael壮士断臂,公司得以保存,其余项目得以继续,“抗暴”行为,也为他在市场上保留不错的口碑。
因为如果按照三合一组合的方案,整个One Bloor项目很有可能被彻底取消,原买家合约全部作废,整个地块过若干年后,再会拿出来卖。

而从Great Gulf后面的操作来看, Michael当时的谈判条件是,由Great Gulf延续项目,同时为原买家提供优先购买权,这最大限度的保护了买家的利益。

此后,项目的开发顺风顺水,

  • 2010年3月24日,Great Gulf在One Bloor项目重新开幕,新的设计方案从前设计的67层,调整为76层,单位数增加为789个,楼高从275米降低为257米。
  • 490名原楼花购买者获得定金+额外的利息,并且还得到优先购买权“First-right of refusal”。根据圈圈同事Frank提供的信息,新的合约价格,来$850的平均尺价上,加价幅度在$100/尺。

尽管加价后的价格,高于当时多伦多DT的楼花价格。但优越的位置和高昂的时间成本,大约75%的原楼花买家重新购买加价后的新单位。

  • 2011年底, Great Gulf 完成销售目标,以RBC为首的5个财团共同为其提供$2.84亿的建筑贷款。
整个项目于2016年建成开始入住,2018年完成全楼交接。
第四部分:ONE BLOOR启示
梳理了One Bloor的来龙去脉,对大多数读者而言,可能只是一个故事。

但对现在很多购买Cresford的朋友,非常有借鉴意义。

爱家地产团队谈一下自己对两个案件的看法:

1.破产案成因的差异:

  • Bazis – 是由于“黑天鹅”事件(合伙人遭受金融危机而破产,造成资金链的断裂,债权人为自保,将债务转卖非人)导致的破产。
  • Cresford – 则是由于项目运作和人事管理问题,造成爆雷。可以说是内生问题。

2.针对收购方案后的应对和企图差异:

  • Bazis – 力求确保原买家权利,第一时间拒绝三巨头的低价收购;
  • Cresford – 在对Concord的收购要约中,并未保护好原楼花买家的利益。- 有待后续发展来确认。

3.两者的后续结果会有差异

  • Bazis – 在解决One Bloor的问题后,核心管理团队得以保存,成为确保后期的项目的成功的重要条件。
  • Cresford – 随着Maria的离开,核心团队人员分崩离析,没有了优秀的管理人员,后续项目(如YSL Condo)即使能够按期完成,其建筑品质也让人担忧。更何况,经此破产接管这一过程,整个Cresford集团是否能继续留在行业里也成问题。
针对众多楼花买家最关心的问题,
各项目最终结果如何,买家是否能保留原单位或者加价幅度是多少?
  • Clover on the Yonge
    • 建成概率:95%  – 2年内
    • 新开发商提供优先购买权
    • 加价幅度:  60%-80%
  • HALO 
    • 建成概率:70%  – 4年内
    • 新开发商提供优先购买权
    • 加价幅度:90%+
  • 33 Yorkville
    • 建成概率:30%  –  7-8年
    • 整体项目大概率会被取消,原买家拿回定金。
如果您有不同意见或者想了解更多的消息,欢迎加我微信号:ihomemike
结尾+彩蛋
尘归尘,土归土,在穿梭在Yonge/Bloor街口的人们,不会想到在这个高耸入云的高楼背后,发生过这么多的故事。
你以为,One Bloor的故事就这么结束了么?
– 还没有
2017年11月16日,Great Gulf又将ONE BLOOR Condo卖给了First Capital Holdings Corp。(卖了多少钱?多少钱?)
最后一个地产大亨正式出场-那就是FCR REIT
FCR REIT在TSE上市,该基金管理着全北美2350万平方英尺的租赁物业,管理物业总价值达到102亿加币
有兴趣的,可以自行研究下
下面仅以FCR在多伦多Yonge/Bloor的版图为例,管窥其实力。
因为,Yorkville基本上都是他们家的。。

Cresford破产之“前车之鉴”【下】99%的人不会知道的One Bloor公寓内幕,竟是一部地产江湖恩仇录!!【原创|精彩】
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