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独家观察: 细看疫情践踏之下四月多伦多房价浮沉

每年的春天应该是多伦多房产市场复苏盛放的季节,今年显然是个例外。房产局今天发布了最新的市场报告,从最新的统计数据来看,整个大多地区各类房屋销量从上月的8,012个跌至2,975个,远低于去年同期9,005个(当时公布为9,042个),下降了67%。

下图为2019年至今各类房屋的销量变动曲线。

而四类房屋的平均价格,从3月的902,680降到821,392,比去年同期略升0.1%。

下图为2019年至今各类房屋的价格变动曲线。

以上数据反映了大多地区市场的整体情况,然而大多地区范围广阔,不同区域各有特色,其市场表现与整体的平均表现存在较大差距,仅仅观察笼统的平均数据不足以让我们了解个别区域,尤其是华人热门居住地区的实际市场情况。下面让我们看看这些区域具体的表现如何。

首先回顾一下3月的盛况。下图展示的是多伦多及郊区多个华人聚居市镇的四类房屋销量情况,左边白色数字为各类房屋的销量总数,黑色为各类房屋销售数字,色块长度代表其所占总数的比例(所有的Townhouse统计不包括Condo Townhouse)。

然而在疫情冲击下,4月的成交量甚于腰斩。

由于独立屋的销售占主要部分,我们着重观察独立屋的市场数据。3月时各区的独立屋平均价格相对于去年同期上涨幅度还是相当多的,形势一片大好。

而4月的价格和3月相比虽然稍降,但大部分比去年同期依然有不同程度的上涨。

3月各区的独立屋的销量虽然下半月已经开始受到冲击,但相对去年同期表现依然不错。

然而4月在市民禁足,销售停滞的情况下,销量与去年同期相比就毫无意外的大跌6到接近8成。

独立屋挂牌上市数量也是普遍骤减7成。

相对于独立屋,公寓的成交量大,也是大众关注的重点。近几年公寓持续红火,就销量最高的多伦多市区而言,3月份的均价与去年同期相比上涨了18%,销量也增加4%。

而4月多伦多市区只售出482个公寓,比去年同期减少七成,价格也下跌4%,新上市量也降到一半。Aurora及Newmarket的公寓成交甚少,造成其价格及销量的数字较为显眼。

接下来我们从价格,销量及市场热度三个方面,看看多伦多独立屋及公寓,周边华人聚居的市镇列治文山,万锦及奥克维尔的市场状况。

多伦多

3月时多伦多市区独立屋的平均价格已经持续8个月高于过往水平,销量也整体高于18/19年,但4月的价格和销量就只能被迫跳水了。平均价格为1,249,730,较上月下降11万,虽然成交只有313间,但有87间是在上市7日内售出的,其中46间成交高于叫价。

市场的火热情况以2个指标反映。消化率是本月销量与新上市量的比例,取过往12个月的平均值,就业内一般认为35%~55%为平衡市场,超于55%则为卖方市场。库存量为月底仍在售卖的房屋数量相对于月度销量的倍数,即以当前的销量情况来看,市场上现有库存需要多少个月才能消化完。由于不同地区房屋销量与新上市量月度变动大,一般取过往12月平均值计算。

地产局公布的4月所有类型房屋整体消化率,多伦多市区为为63%,库存为1.6个月。下图中左边坐标为消化率,红色阴影部分表示多伦多独立屋2019年的消化率,柱形部分表示本月的消化率为56%左右;右边坐标为库存量,蓝色虚线为19年库存量,蓝色实线代表4月库存天数为2个月,相对于19年持续下降。

4月公寓价格跌回接近19年3月的低谷值只有612,300,销量约为年初的一半仅482间。消化率持续高于19年水平为66.9%,库存天数也继续走低。由于数据为12月的移动平均值,下个月的数字将会进一步下降。

列治文山

列治文山的独立屋销量逐渐走出17年的阴霾,去年初开始持续优于18年同期表现,价格也逐步回升,4月的均价约为146.5万,优于去年同期。市场消化率也轻微超过50%,库存水平从去年同期高峰的4.5月下降至3个月。

万锦

万锦的独立屋表现与列治文山相仿,销量及价格都持续走好,4月的销量虽然大幅下降,但均价约为126.1万,略胜去年同期。市场消化率也轻微超过50%,库存水平从去年同期高峰的4.6月下降至3个月。

 

奥克维尔

多伦多西部的奥克维尔在经历了2月的价格高峰后持续2个月下跌,从峰值153万跌至140万,销量则为18年以来最低的50间,仅为上月销量三分之一。其市场消化率去年平均在42%左右,今年的表现都稍胜于往年。奥克维尔的不少房子一般都卖的比较慢,也造成了其库存量一直在4个月左右徘徊。

虽然市场数据表现难看是在意料之中。随着疫情的消退,信心的恢复,压抑的需求会逐渐得到释放;再加上因金融市场波动而退出的热钱可能会更倾向投资于固定资产,说不定今年秋季才会迎来多伦多房市迟来的春天?

 

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