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商铺回报率真能决定物业售价么?

发现有些朋友对商铺的投资过于陌生,对回报率的理解仅限于表面和形式,误以为回报
率100%决定了物业的价格?如何正确看待商铺的回报率,如何买到个好商铺,提点小建议,
或许能对买生意和商铺的人士有所帮助。

一、平常心看待商铺的回报率高低。

我们通常说的回报率简单讲就是:收入减去支出后的税前利润除以你要购买的价格后的
百分比。一般而言,回报率越高,就意味着这个商铺的投资价值也越高,生意也就越好。但
事实上,在无数的商业物业交易中,回报率只是一个次要的参考指标,很多金子般的物业在
交易时,回报率计算起来都是平平,有的还很低,有的物业买家在交易时银行甚至由于回报
率低而拒绝贷款。有的物业购买时回报率计算起来很高,买家以为买个金娃娃回来,但买回
来后,越经营生意越差。究竟是怎么回事呢?其中一个原因是,你购买时的回报率只简单代
表了当时商铺的经营状况,不代表商铺的价值,买家要重视“价值”,而“状况”只做参考。
切莫被某些物业或生意的“虚假繁荣”迷住双眼。

二、好商铺物业的几个特征。

商业物业与住宅物业有很大的不同,住宅物业除了出租保值增值的商业功能外,还兼具
居住功能,尤其是豪宅,更讲私密性;而商业物业则相反,纯粹是商业行为,要么出租,要
么自用作生意,除了物业要保值增值外,更讲究做生意的方便、快捷。好的商铺物业应具备
以下特征:

(一)、强曝光率的铺位。

中国有句俗语:好酒不怕巷子深。但在全球经济一体化的今天,这句俗语的逻辑已经过
时了,因为现在“好酒”太多了,人们应接不暇,时间就是金钱嘛。那些第一眼能看到的、第
一时间能想到的、客人能最方便快捷买到的产品一定占有最大的市场份额。商铺作为提供服
务和产品的场所,在商场或Plaza中的位置则第一重要。当人们到达和离开一个商场时,多
数人能2次或多次看到和经过你的铺位,才能算较好的曝光率。一般来说,处于商场的中
心位置、主要客流通到的两侧、邻餐饮活动区、楼梯口附近的拐角位,都是较好的位置,当
然,不同的商场要具体分析。由于商场或Plaza所处的社区和地区不同,其整体的价值、价
位和回报也有很大不同,但同一个商场或Plaza中,都有一家或几家铺位是好的铺位。

(二)、业主持有时间较长的铺位。

一般来说,那些频繁换手,空置时间很长的铺位,一定有些原因在里面。对于投资者或
生意人来说,如果商铺回报较好较稳定,在尝到商铺的甜头后,都会持有很多年,收获回报,
享受投资成功的喜悦。

(三)、生意种类不频繁更换的铺位。

如果一个商铺经营的生意能连续很多年或更长的时间,就说明这个租客或业主的经营状
况良好,能经得起市场竞争的考验,相对来讲,买这样的铺位也较安全。否则,经常变换生
意的铺位,空置率会上升,回报也受影响。

(四)、业主不亲自管理,但仍经营良好的铺位。

对于那些业主长期不能亲自管理的铺位,如果经营状况尚可,则应引起买家重点关注,
因为这样的商铺如果未来的买家买下后,认真管理总结,利润会有一定的上升空间,同时,
由于业主无暇照顾,物业要价也不会太高,是买家介入的良机。

三、投资商铺应注意的几个小问题。

1、对回报率偏高的物业要保持足够的警惕。

对回报率要辩证地看待,如果一个物业以前空置很久,或者生意很差,而新的业主刚刚
经营,时间不长,且生意红火,但要转让物业或生意,买家要保持警惕,不要误以为你买了
以后也一定生意兴隆,一定要找有经验的经纪协助。

2、买家要保持良好的心态。

买铺位投资或自己做生意,要有打持久战的心态准备,这个持久战心态不是让你犹豫不
决,观望等待,丧失机会,而是要认识到买商铺是实实在在的商业投资行为,不是炒房子赚
快钱,前几年炒House期房,一年赚几万、十几万或更多,现在看来,以后这种机会可能
有但不大会像以前一样疯狂。投资部动产,还是要一步一个脚印,稳步经营,商铺是老百
姓的养老型房产投资,中壮年时期经营持有,正常情况在退休前有步骤出售才是上策。

3、好物业可遇而不可求,真正的买家,要敢于出手,抓住机会。

曾有一个买家,她经营一个铺位很多年了,有些经验,一直想再买个铺位,因为手里有
些闲钱,但该客人一再强调回报率一定要8%左右,低的不行,结果这么多年,一直没有买
到,还是经营以前那个小铺位,丧失了这几年价格飞涨的大好机会,随着美国又一轮量化宽
松政策的实施,货币进一步贬值在所难免,投资地产应是老百姓的上佳选择。好的物业偶尔
出现,但不是那种价格很低,回报很高的形式出现,总会有不同形式的瑕疵或不足掩盖着,
买家要求全责备,买到十全十美的物业很难,而有经验的地产经纪在经过认真筛选后推荐的
物业,应当引起买家的足够重视,机不可失。

回到标题,商铺回报率对商铺的价值,是一个参考参数,反映了过去的经营情况,
只能起参考作用,绝对不要想淡然认为回报率高就等于高价格,汇报率低就一定决定了该
物业不值钱;核心的东西是好位置–任何其他都无法取代的,辅以本文上边提到的几个
参考要素,能帮助您判断一个商业物业的真正价值!

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