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解读安省征收15%海外买家税

在为一些客户朋友介绍房产投资的时候,总是会提醒他们合理规划房产税务,特别是当牵涉到海外买家税的时候。为了让更多的朋友们了解“安省的海外买家税”其具体规定是什么,哪些地区、哪些人会涉及等等,今天爱家地产团队就来跟大家一起分享聊聊这个话题。

所谓的“安省海外买家税”是2017421日由加拿大安大略省财政厅发布的,针对外国购房者加征15%的非居民投机税NON-RESIDENT SPECULATION TAX(以下简称“NRST”),其目的是想通过税收调控手段控制多伦多日益高涨的房市。

哪些人群会涉及呢?

非加拿大公民以及非加拿大永久居民;

外国人/公司,包括外国人控股的公司;

信托管理者是外国人或者外国公司的信托;

信托管理者是加拿大公民或加拿大永久居民,但信托受益者是外国人或外国公司。

  • 生效日期:2017421

420日及以前签了购房协议的,不用交外国人买房税。

  • 适用外国人买房税的具体地区如下:

A. 多伦多市;

B. 多伦多周边的GTA:约克区、皮尔区、杜尔汗区、霍尔顿区;

C. GTA以外的北部二郡:西姆科郡(巴里、奥里里亚、米德兰、科林伍德都在内),达芙林郡(奥兰治维尔);

D. GTA以外西北二郡:滑铁卢地区(滑铁卢、基奇纳、剑桥),惠灵顿郡(圭尔夫、EloraFergus)、;

E. GTA以外西部二郡:汉密尔顿地区,布兰特郡(布兰特福德市);

F. GTA以外南部两郡:尼亚加拉地区(尼亚加拉瀑布城、圣凯瑟琳斯、韦兰、伊利堡、科尔伯恩),哈尔迪曼德郡(格兰特河中下游)

G. GTA以外东部三郡:卡沃萨湖市,彼得堡郡(彼得堡市),诺森伯兰郡(希望港、考伯格)。总面积3.35万平方公里,其中22%是受保护的绿化带(Green Belt)。 

  • 哪些房屋类型会受影响?

NRST 适用于至少一个但不超过六个单一家庭住宅的转让。单一家庭住宅包括独立屋、半独立屋,联排镇屋以及公寓。在购买多个单元公寓的情况下,每个单元均被视为单一家庭住宅。

NRST 不适用于超过6个单元的出租公寓,农业用地,商业用地和工业用地。

NRST 适用于居民住宅,如果转让的既有居民住宅,也包含其他形式的资产,NRST只就居民住宅的价值征收NRST

  • 受影响人群中哪些人可以豁免NRST

1) 被安省OINPOntario Immigrant Nominee Program)确认可以不交NRST;

2 Immigration and Refugee Protection Act同意可以不交NRST,也就是难民;

3) 如果夫妻联名购房,但其中一人是受影响的人群,另一方是加拿大公民或永久居民;

  • 什么情况下可以退还NRST?

如果受影响的人群满足以下条件,已交的NRST 可以如数退还;

1) 在购房之日起4年内成为加国公民或永久居民;

2)在购房之日起至少参加加拿大两年的全职在校学习;

3)在购房之日起在安省合法连续全职工作1年;

在此期间,购房者必须绝对持有房屋或者与配偶共同持有。并且,此房屋必须是购房者的主要居住地,一直没有卖。

  • 关于退税rebate常见的问题:

1rebate是先交钱后退回吗?

是的,这个钱要在买房的时候先交上去,然后在符合条件后,再连本带利退回来。所以对于留学生和拿工签的同学来说,还是会有一笔前期不小的开销。

2rebate是全额退回还是只退一部分?所说的利息怎么算?

rebate是买房时缴纳的15% NRST的全部金额。利息是一个固定的百分比,会写在条文里。

3)我已经读了2年大学了,是不是直接可以免交NRST

NRST rebate只看买房子之后的学习、工作时间。

(4)我只剩下1年多就该毕业了,怎么办?

剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。如果之后继续读其他专业或读硕士,那么加起来一共凑够两年是可以的。

5)我还有1年的时间毕业,之后会全职工作,这1年的学习时间,能否转换并和全职工作的时间加在一起。比如1年大学换算成半年工作经验,然后再加半年工作经验,就可以申请退税

这是不可以的。不过当你毕业后,工作满一年,就可以申请了。

6Rebate是否有时间限制?

虽然政府公告没有特别说明,但建议在4年内拿到2年大学经验或1年工作经验为好。

(7)我和我太太都刚毕业,我有全职工作,我太太准备在家生小孩,那么还能拿到NRST吗?

两个人中有一个人符合rebate条件即可。

  • 不交外国人买房税会怎样?

安省所有房地产交易,都会针对是否适用外国人买房税进行审计。有效日期追溯到2017421日。

所以,只要是你应该交的,从421日起在安省大金马蹄地区购买住房,都应交。即使有关方面还没准备好。

对应缴但没有缴纳NRST的会有罚款甚至监禁。

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