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加拿大房屋买卖基本流程

在加拿大安大略省购买私人出售的不动产物业,买卖双方通常会依惯例签署购买协议- 加拿大安大略省地产局发行的统一房屋买卖合约格式文本,俗称 APS (Agreement of Purchase and Sale),买卖双方会结合交易标的物业本身以及双方当事人自身状况,对该格式文本合约进行条款补充完善、增减变更,以示需求。 当事人双方基于平等诚信的基本原则,协商达成一致合意的房屋买卖协议。

卖方经纪人首先会协助卖家拟定APS的初稿,列名所涉及标的物业的基本法律描述:包括物业产权登记地址及安省地契编号、产权所有人名字、卖家经纪及经纪公司信息,同时,还会列明卖家同意支付买卖双方中介人佣金的总和比例。 通常买卖双方中介佣金费用总和不超过交易标的售价的5%, 此比例可协商条款。 惯例中,如果买家经纪人的工作量相对高于卖家经纪,佣金比例可能会相对高于卖家经纪人。 买家无需对自己所聘请的买家经纪人支付中介费用

买家经纪人往往会按照买家客户要求首先代为锁定标的物业(不包括相熟私人之间的转让情形,此时,买卖双方仅需要各自聘请律师进行产权交割)。买家经纪人的首要工作是协助买家撰写买卖协议的出价邀约,俗称 Offer。 买家经纪作为专业地产从业经理人,应当对标的物业本身首先进行调研,包括对物业本身及历史状况的分析,做足功课。

法律要求房屋买卖经纪人为其客户提供中立专业的中介服务。 对于买家经纪人,应尽可能充分的对标的物业以及卖家的基本状况做出相应了解,协助买家确定合规理性的出价及要约附加条款。既要确保买家合法权利,又要合法合规以及尽职操守。

卖家在收到买家Offer要约后,会在指定的回复日期内做出修改或补正,视同向买家提出新的Offer要约。 双方往来对买卖协议条款进行协商,最终一方完全接受另一方要约条款时, 在其有效期内签回的完全接受协议俗称: Accepted 接受承诺。

房屋交易实同任何商业交易,买卖合约的宗旨是在于双方当事人真实本意达成一致,在合约谈判过程中,当事人能够依据证据事实做出准确决策,需要双方中介经纪人及时中立的反映事实根据 。 尽管买卖双方各自独立聘请房屋买卖经纪人,现实交易中,双方当事人仍然会不同程度上依赖经纪人之间代为转达各方属意,进行具体协商谈判,得以促成交易。此时,一个全力为客户利益进行争取的经纪人就尤显重要了。当然, 经纪人本身在交易过程中涉及佣金关系,是直接利益关系人,现实中,多希望极力促成交易,彼时,建议不妨及早引进律师介入。

当下,加拿大各大城市二手房房屋交易炙热,频繁交易,形成卖方市场,在交易过程中, 形成多个Offer要约情形,市场决定最终定价。仍要提醒买家不要轻易让与法定权益,对于房龄较长的物业不要放弃验屋条款 (Home Inspection Clause),或者是对于共管物业,放弃审阅管理公司过往财务记录,徒增物业交割后的意外支出。

这里,详细介绍下买房过程

家庭需要,或投资需要,想买房了。家里大家都在讨论要买什么样的房,想在哪个区安家,有了一个初步的概念。

在这一阶段可能对市场上有什么样的房,独力屋,Townhouse, 公寓的特点,区别,对不同地区都是一个模糊的了解。

搜索了解阶段:

现在资讯发达,上网了解房源,看价格,看房型,看地区,看免费报纸房产广告。

一些网站:

www.rew.ca

www.realtor.ca

www.point2homes.com

www.realtylink.org

上面这些公共网站的好处是客观,不属于任何独立的地产公司,房源信息中有卖方经纪公司的电话,缺点是信息没有地产公司或地产经纪个人的专业网站全。其它地产经纪公司或个人可以搜索整个市场的网站,

这包括我们团队的网站:wwwiHome.love, 这些专业网站的好处是,信息全,可以直接和这公司或经纪沟通; 然后是随机性寻找其它一些著名自由买卖网站,象 Kijiji, Craigslist等等, 也可以在Google 中打入Real estate 等关键字搜索网站。

这些网站的介绍都是以英文介绍为主,尤其在对房屋的细节方面的介绍。除了屋主自买,几乎所有这些房源的主要来源是从地产协会的MLS 网站中选取出来的信息。有些网站有中文翻译,但不是很准确。

中文网站:

www.realmaster.com

www.realfinder.com

报纸有Real Estate Weekly, 中文有规模的,象明报地产金页,星岛睇楼王,很多其它免费报刊的地产广告,从这些报刊看到的,都不是一个特定地区的全面搜索,这种报刊的功能越来越被网络替代了。而且个人电脑版也在慢慢被手机通信版取代。

除了搜索房源,同时搜索有关地区其它信息包括:学区信息,社区服务信息,购物,公交线路,公路信息。对于我们华人,还特别关心学区排名,是否靠近华人的超市-例如大统华,华人餐馆等等。

有用网站 —

学校排名:

https://www.compareschoolrankings.org/ — 安省小学

https://www.compareschoolrankings.org/ — 安省中学

公交路线:http://www.translink.ca/en/Schedules-and-Maps.aspx

实地考察阶段:

这应该是非常重要的一个环节,尤其对不熟悉的区。

开车或乘公交车去实地了解,感受人文,地貌,周边环境。

对于熟悉了区,并且已明确地区买家的就容易了。

财务准备阶段:

一般买家买房,自己出一部份首付,其余的款项需要向贷款机构借贷。现在由于经济不景气,利率非常低。

申请借贷要求反而更加严格。特别是自雇人士更难。

所以,这一步最好在搜索了解阶段就进行,这样在看房时就有的放矢了,减少盲目性。

同时要提醒一点的是,有时在看房时,看得越多,自己对房屋的要求越高,看的房价也节节上升,最后千万不要买超过自己经济或心理承受能力的房。

在作财务决策时,要把买房的用途,投资目标,经济能力统一起来考虑。根据自己的需要,确定房屋的种类:

独立屋,还是公管物业(公寓还是镇屋),还是没有管理费的联排屋,Duplex 等等。

对于独立屋(Detached  house),是要带出租单位的,还是不需要出租单位。

对于公管物业,要考虑,管理费多少,管理费包的内容。

这些都和财务考虑有关。

这个阶段要找的是银行的借贷经理,或独立的贷款经纪,最好得到一份书面的预批答复,要了解最高的贷款金额,相关利率

选房阶段: 

大多数买家有经纪的帮助,由经纪根据买家的需求,将房源信息提供给买家选。在众多的房源中,选出价位,地段,房型,面积,图片等符合要求的,假如房源目前没有定单(Accepted  Offer)的,选出一天或半天能看完的房源,经纪带着去看房。

因为,在MLS 上的房源,买方不能直接自己去看房,必需有买方或卖方经纪到场,就是在双方经纪都不在场时屋主是不能直接接待有买方经纪的买方的。

有的房源是买家自己从网上或报上看到,然后联系自己的经纪作进一步的了解。在房源紧张时,有时在网上看到一个房,实际上这个房已经卖掉了,但系统还来不及更新,或房源信息是过时的。更多的是,房源已有定单(Accepted  Offer),再去看,一方面可能屋主也暂时不想给其他人看,另一方面,买家钟意了,

也最多能给一个备用单(Back-up Offer),成功可能性小。

所以在看房前,买方经纪就已和卖方经纪沟通过。

这里很多房源,经纪在房源的某个地方-象门的把手,牢固的拦杆,天然气管道等放钥匙箱(Lockbox),

这个钥匙箱只有经纪才能开,并且有谁开了箱子的自动纪录。这样,卖方经纪或卖家不在家,买方经纪也能开门。

如何挑选自己的买房经纪:

不管是朋友亲戚介绍,还是自己碰到,或是自己浏览网站,报纸找到的,挑选的关键是:

1. 货比三家,多选几个,作一下比较。

2. 挑出自己觉得最满意的。

A.可信度,要放首位。因为你要找一个,一心为你着想,并且想建立自己好口碑的经纪。

要从这个经纪是否准时,守信来观察。

B. 态度要自信担不是傲慢,可亲但又不是一味献媚。

C. 对房产的了解程度,分析问题的思路,解答问题的能力来判断将来的谈判能力。

D.从业时间,最好有起码2-3年的经验

E. 对你要买房那个区的熟悉程度

3. 要自己作决定,不要受朋友亲戚压力影响。

假如买家没有经纪,可以直接联系卖方经纪。这种情况下,特别要指出,卖方经纪是代表卖家,买方的选择是

1。自己代表自己, 2。让卖方经纪也作自己的经纪。

假如买方让卖方经纪也作自己的经纪,卖方经纪要有卖家的同意,三方要签一个有限双方经纪协议(Limited

Duel Agency Agreement)。这种情况在价格等重要因素方面,经纪要中立。

所以有的卖家可能不愿意让卖方经纪也作买方的经纪,这时买家就自己代表自己,买家和卖方经纪的光系是一般客人关系(Customer Relation)。买家可以自己写单,或请卖方经纪写。

在这里,要指出:卖方经纪要公证,但是卖方经纪要为卖方争取最大的利益。

有一种很常见的情况是,在见到了卖方经纪后,没有买上这卖方经纪的房,但是选这卖方经纪作了买方今后的买房经纪。

如何挑选房屋:

注意以下几个原则:

1. 根据自己的要求

2. 重视第一感觉

3. 地点不能改变,房屋可以改变

4. 房屋结构难改,房屋装修可改

5. 房屋管线难改,墙面,地面易改

6. 花园漂亮,需要维护打理

7. 你不喜欢的,别人也可能不喜欢,要考虑Resale  的可能性

选中了最满意的房屋后,就要下单了。

下单过程: 

因为买的房屋不同,过程也有不同。一般最多的有:  1。 公管物业预售 。2。新公管物业现房销售。

3。二手独立屋销售。4。新独立屋销售5。二手公管物业销售。

这里主要介绍二手独立屋和公管物业销售。

二手房,一般不需要交纳GST,所以在谈价格时比较直接。

1. 写买卖合约-Offer(Contract of purchase and sale)

这个买卖合约一般是由买方经纪起草,按照买家意愿填写。

最主要的条款是  A.价格

B.定金

C.各种条件及条件的有效期

D.价格内包括的不属于房产,但要特别指出的动产。

E.成交,费用划清,及交接日期

2. 当买卖合约给了卖家后,假如卖家对合约上的条款都满意,就签字接受了这个买卖合约,这个合约

就是正式生效的法律合同(Accepted  Offer)。

假如卖家对这个买卖合约上的条款不满意,卖家可以在合约条款上改动到自己要求的内容,这叫还价

(Counter Offer)。这时,这个买卖合约有暂时失效,直到双方都认可签字同意所有条款,这个合约就

是正式生效的法律合同(Accepted  Offer),有时要几个讨价还价的来回。这个价不仅仅指价格,也包

括日期和内容。

假如有几个买家同时写Offer,这就成了Multiple Offer,就产生了买家间的竞争,卖家只能接受一个Offer,

当然会选一个更有利的Offer。要注意的是,价格是一个非常重要的因素,但不是唯一因素。

3.条件解除。

在正式初步买卖合约中有一个条件解除日期(有5天到10多天不定,双方商量),这些条件有的是只有利于买家的,有的是只利于卖家,有的是利于双方的。

这个时候买家要作很多工作,包括银行审批,验屋,对房屋的其它调查等等。

假如在这个过程中,譬如验屋发现问题,买家可以退出合约或让卖家维修或降价。这时要有一个双方签字

的附议(Addendum)。只有在这些条件都满足,并被有利方在合同上规定的日期内都解除了,这个买卖合同就是一个成交的合同了(Firm Deal)。定金在合同内规定的时间内交(一般是所有条件解除后一天内交给买方经纪公司),一般要付银行本票(Bank Draft).

4. 律师或公证作最后交割。

在成交日起码2个星期前,买家要找到自己的交割律师或公证,然后要和借贷机构签正式借贷合同,要房

屋报险的,购买好房屋保险,成交日前几天要和律师或公证联系,交付律师或公证为买家计算出来的款项,

一般要付银行本票(Bank Draft)

成交日就等律师或公证交割,登记好。

在这几天,可以联系 BC Hydro  和 煤气公司,电信公司,等开通相关帐户。

在交接日期,制定的时间内拿钥匙。

…………….. …………….. ……………..

恭喜买家! Congratulations  !

这是一家之言,具体实际操作,向自己的经纪咨询,具体的法律文件都要寻找独立的法律专业人士,

地产经纪不是法律专业人士。 

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