购买农地后的税务问题

1.资本收益税

购买或出售度假屋和农场,特别是对家庭成员而言,可能会引发巨大的税务问题。这种处置可能会在转让人的手中触发大量的资本利得税。买方或卖方应与他们的会计师讨论此类交易的税务后果或影响。加拿大税务局还提供了编号为T4003的指南,其中就涉及农业收入和资本收益的税务问题。

2.统一营业税(HST)

(1)个人使用的资产个人或信托出售个人使用的资产不征收HST。 “个人使用资产”包括所有不动产,除了住宅区、主要用于商业用途的资本性财产或用于商业经营活动中的不动产。

大多数的度假物业和用于业余爱好的农场都可以当作为个人使用物业。

(2)农地

一般来说,除非有豁免,出售此前在农业经营中使用的农地是应税交易。出于这个目的,“农地”是指个人经常使用的土地,目的是为了从从事的农业经营中获得收入或产生收入。它还可能包括空地,例如不能直接用于农业经营的灌木丛地区,以及构成农地一部分的任何建筑物。

如果买方将土地用于农业经营,则买方有资格获得进项税抵免。但是,如果土地是作为持续的农业经营而出售的(并且如果买卖双方均同意并使用GST44表格进行相应的申报,则不适用HST)。在这种情况下,买方购买的农地必须是所有或基本上所有(90%或以上)部分用于从事农业经营。在卖方注册了HST而买方没有注册的情况下,该表格不可用。

农地上如果包括住所或房屋,则被视为两个单独的买卖。一是房屋所占的土地,即个人使用和享用的房屋所占的那部分土地;二是除此之外的剩余的土地。出售二手住房,通常豁免HST;出售剩余的土地,仅适用于HST征收规则。

根据《消费税法》,有些情况可以免除HST。他们是:

  • 出售或转让给个人或前配偶/同居伴侣。农地必须在转让前,从从事农业经营的亲戚那里获得,并且必须是购买方用于个人使用和享用。
  • 转让之前,该农地可能尚未用于任何其他商业活动。在某些情况下,如农地拥有人转让给配偶,可以享受HST豁免;或是同一农地所有者,把从事农业经营业务的土地转换为私人使用,也可以享受HST豁免;
  • 由合伙,信托或公司出售给合伙人,受益人,股东或关联人。该免税范围包括那些在转让之前属于合伙企业,信托或公司的农地,而且所有或绝大部分的农地是用于农业经营的。购买的合伙人,受益人,股东或他们的子女也必须积极从事农业业务。为了实现HST豁免,“全部或基本上全部从事农地经营”是指农地的90%或更多部分从事农业业务。
  • 个人或信托出售或转让个人使用的农地。此豁免仅适用于主要不是从事农业业务的已出售或转让的土地。该豁免不适用于公司或合伙企业持有的土地,也不适用于先前被细分或分割为两个以上部分的土地,除非这些部分是出售给亲属,前配偶或同居伴侣供其个人使用和享受。

假设农地属于不符合可豁免HST的,则在征收HST的过程,可根据情况不同而有所不同,具体而言:

  • 如果将农地出售给注册了HST的人,则卖方无需收取出售产生的HST。买方报告应付的HST,并在交易结束后的HST首次申报表中要求抵销应交的HST。因此,在这种情况下,谨慎的做法是,卖方在交易结束前确认买方已正式注册HST。农地的购买者,如果使用90%或以上的农地进行经营,有资格要求全额抵免进项税。
  • 如果销售是针对未注册HST的买方,则卖方必须收集HST并将其汇给加拿大税务局。如果将土地用于农业经营,则买家可以注册HST,nd可以要求抵扣进项税,以收回在购买和销售中支付的HST。 一般而言,加拿大税务局会将HST注册的日期最多追溯30天,以便利买方收回在这种情况下支付的HST。

3.土地出让税

与其他类型的房地产交易一样,购买和出售农地须遵守《土地转让税法》的规定,该法规定了与财产价值相关的税收义务。 以前,应用了不同的考虑因素,以使非居民购买者的税率更高,但是现在已经消除了这种区别。
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