投资加拿大农场需注意的几个问题

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加拿大国土辽阔,地广人稀,具有大片大片肥沃的土地,所以投资大城市周边地区的农场是投资者一个不错选择,其主要原因是农场将来可改变用途,成为住宅用途,其增长空间是巨大的。另外在农场居住地税低,环境好,风景优美,再配上小桥流水,泉水池塘,真可谓世外桃源。但在农场投资上应该特别注意以下几个问题。

1.用途

农业用途是非常广泛的,如种植粮食,栽培经济作物,也可作为个人休闲爱好等。这些农业用途的地税很低。通常只有其他物业的25%。上百英亩农场,可能只有几千元物业税,少的甚至可以忽略不计,还有可能包括农场住宅的地税。所以运行农场地税非常低,也是政府对农业的一种变相补贴。但是这一用途若发生改变,在农地上不从事农业作业、空置或开发住宅,则地税将有大幅度增加。

2.农业用地必须进行每年注册和维持一定收入

根据政府的规定,农场主须是加拿大公民或永久居民,一个农场的最少要有50%所有权属于加拿大公民或永久居民。农场每年都须登记注册,得到政府许可方可获得地税减免。同时要求这个农业实体要有一定收入,但是在一定条件下,该收入也可低于政府规定的数额。

3.农场买卖HST

在加拿大,农场属于商业用地,属于投资项目,因此在农场的交易过程中,买家会涉及到在成交价上再向政府交13% 的HST。当交易额很大时,HST是一个不小的数额,比如价格100万农场,需要交$13万的HST。而农场交易是可以免除HST的,不过,有关HST事宜相当复杂,请务必向律师和会计师咨询,通过律师办理免缴手续。

4.农地面积

农场交易通常是每英亩均价,包括土地上的住宅及附属建筑。因此准确测量土地面积是下定单的一个重要条件。惯例是卖方请专业测量人员进行丈量,所有费用均由卖家支付,大约为$800-$1500。

5.农地建筑供水、排污、供热

农场一般位于偏远地区,城市自来水、下水、煤气等公共设施均没有开通。房屋水井、供水系统、污水井、渗床及供热都是房屋检查的重要环节。要邀请专业人士检查相关安全、技术文件是否齐备,系统是否正常运转,是否可满足正常使用要求等。

6.农地上建豪宅

根据相关规定,每一块农地只能有一处住宅,同时可以有多处存放机械、粮食、牧草等建筑。有许多农地购买者希望在农业用地上兴建豪宅。当地政府对建筑面积,质量没有什么具体限制。但建成后,政府将会派估价师评估新建豪宅,地税税率为95%,地税将是一个大数字。农业土地上的住宅并不能享受农地减免低税率。实际上在一定程度限制在偏远农地建豪宅,同时没有市政配套水、电、气、污水等设施,生活将受一定限制。

7.注意当地政府规划

每个地区政府的市政委员会通过制定地方法规,规划建筑最小占地面积,门前与后院最小横向尺寸,建筑侧面最短距离及建筑可建最高高度,物业周边绿化等具体要求。一块农地可能由环境区、泻洪区、绿化区等组成。在泻洪区水道30米内严禁兴建任何建筑,临近环境区90米内一般不许有建筑物,除非得到当地政府相关部门批准,对自然环境,地貌没有大的影响。

安大略省是加拿大唯一对居民和外国投资者一视同仁的省份。加拿大有一部专门规定外国人在加拿大投资的法案(Investment Canada Act),但对买卖农场并不适用。加拿大很多省份都对外国人拥有农场有所限制。

加拿大政府鼓励人们投资农业等基础产业,特意制定了一些农业的财政补贴和税务优惠政策,主要体现在以下几个方面:

1.  加拿大农业收入稳定项目(Canadian Agricultural Income Stabilization, CAIS):旨在尽可能在不影响生产和贸易的情况下,稳定农民收入,最多可补偿农民当年损失的60%。

2.  农作物保险项目(Crop Insurance Programs, CIP):以保护农民免遭由于气候或其他自然灾害如干旱、洪涝、冰雹等带来的损失。

3.  预支农民方案(Advance Payments Program, APP)以保证了农场主的实际收入:

– 税务优惠:加政府多年来不断减免农民的各种赋税,如净收入在3万加元以内的农户可不缴所得税。净收入超过3万加元的部分只须按照大约15%左右的税率纳税。

– 最低的物业税:由于政府对于农民的优惠政策,农场的物业税很低。

– 政府对于农民提供低息贷款、农场设备、车辆可以提前折旧等等。

–  如果预计种植的粮食价格可能下降,联邦和省政府提前预支农民 部分借款,第一个5万加元无息,超过部分收取利息,联邦政府将支付此项方案的所有费用。

2017年4月20日以后,在安省的金马蹄区买房的非居民要交额外房价15%的外国人投机税(简称NRST)并不适用于农场,因此一些海外买家将眼光转向农场。政府对农场的税收有严格的监管,农场税也很特殊,下面主要谈一下加拿大在土地税和资本增值税上的减免条款。

在安省经营农场的农民,如果符合以下全部条件,地税可以减少75%:

• 市政财产评估公司(MPAC)评估这块地是农业用地

• 经营农业生意,并取得预定的毛收入

• 农场主或者50%以上的股东是加拿大公民或者永久居民

• 拥有一个有效的农业生意的注册号码并且每年递交申请表格

如果你和家人也住在农场,那么你的住宅和周围一英亩的土地属于家庭住宅用地,而农场的其他部分属于符合条件的农业用地,可以享受75%的地税减免。

假定买方和农场符合上述条件:

• 如果买卖在9月1日以后成交,买方在下一个9月1日之前将不会享受75%的地税优惠。• 如果买卖在9月1日以前成交,买方可以在截止日期之前申请,如果成功,则可以开始享受75%的地税减免优惠。

除了以上的地税优惠条款,加拿大税法还规定,当你处置符合条件的农场资产时,第一个$80,000的资本增值是免税的, 而且这个额度每年递增。

那么,哪些资产是符合条件的农场资产呢?它们可以是不动产,家庭农场公司股份,家庭农场合伙企业等等。而且,这些资产必须被纳税人,或是他的配偶,孩子,父母等用做在加拿大进行积极的农业经营活动。

有两个测试可以用来决定是否“是在加拿大进行积极的农业经营活动”。第一个是持有时间的测试。为了通过这个测试,该资产在处置前必须被符合条件的纳税人持有两年以上。第二个测试是收入的测试。该测试要求,在纳税人及其符合条件的家人持有该资产的期间,至少有两年时间,从农场生意中得到的收入必须高于其所有其他收入的总和。然而,如果是经营两年以上的家庭农场合伙企业和家庭农场公司,并且个人、配偶、子女或父母主动并持续参与这个农场生意的,那么这个收入的测试是不适用的。这对于那些取得农场以外收入而且达不到收入测试的人来说将是个优势。

这个目前80万的免税额是给每个个人的,也就是说,同样一个农场,父母在将它转给孩子的时候可以使用,每个孩子今后同样可以用他们各自的80万免税额。

而且,不一定要农场主亲自进行农业活动,才能得到这个免税额。只要是农场主的配偶、子女或父母在经营这个农场都是可以的。

在加拿大,农场属于商业用地,属于投资项目,因此在农场的交易过程中,买家会涉及到在成交价上再向政府交销售税HST。当交易额很大时,HST是一个不小的数额。符合条件的买家可以请律师办理免缴延迟手续(请务必向律师和会计师咨询)。

加拿大农场实际上是一种特殊的房地产,其考察和购买的过程远比购买城市住宅复杂和麻烦。投资者如果要通过农场来获取收益,那么在购买农场之前就一定要认清自己的目的。是想要靠土地升值获得收益,还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划,各规划区土地价格差别很大,政府管理要求也差别很大。如果真有意购买,不仅需要找到有农场买卖经验的地产专家,还需要专业实地测量、了解当地建设规划、查阅当地政府有关该农场档案(看其有无违规记录)、了解省农业食品厅颁布的“农地使用指南(Guide to Agricultural Land Use)”;并且由相关经验的专业律师和会计师为您服务,这样才能事半功倍,最大程度上得到农场的税务优惠。

想要來多倫多投資一個農場嗎?或是想要享受農場的田園風光?那你絕對不要錯過這篇文章。投資農場除了退休生活自用,也是一個熱門的移民項目。加拿大对海外买家购买农地不设限的省份共有五个:安大略省、不列颠哥伦比亚省、纽芬兰-拉布拉多省、新布伦瑞克省和新斯科舍省。

投资当地农场有几个好处:

1、土地私有

2、价格便宜

3、农业用地税收少

Want to invest in a farm in Toronto? Would you like to enjoy the idyllic scenery of your farm? Then you must not miss this article. In addition to retirement or personal used, investing in farms is a popular immigration program. Five Canadian provinces where are welcome the foreign investors with no restriction for purchasing the agricultural land– Ontario, British Columbia, Newfoundland and Labrador, New Brunswick and Nova Scotia — have no restrictions on foreign buyers of farmland.

There are several advantages to investing in local farms:

1. Land is private

2. Prices are low

3. Taxes on agricultural land are low

農舍/Farmhouse

此農場位於多倫多東部 10668 Hwy 62, Stirling,緊鄰62號高速公路,出入方便。農場帶一個小屋 2房1衛。面積1031。可以自己住也可以出租。農場面積14英畝,目前是以養馬為主,還可作為住宿和早餐设施。改建住宅,家庭商业,农产品零售商店,林业,马寄宿,训练设施,狩猎营地,犬舍,装载和停车设施。2015年更新過家電。包含冰箱,炉子,抽油烟机,W/D,热水器。管道也在2018年做了更新,包含所有水系统({泵,过滤,紫外线杀菌系统,水质系统)。

售價: $528,000

14 Acres Farm. Farmhouse 1031 sqft With 2 Bedroom And 1 Bathroom. Diversity Used: Bed and Breakfast Establishment, Dwelling House. Converted Residential, Home Business, Farm Product Retail Outlet, Forestry, Horse Boarding, Training Facility, Hunt Camp, Kennel, Loading, And Parking Facilities. The Taxes Could Be Variable Depends on the Numbers of Horse.
Appliances Were Update In 2015 Include Refrigerator, Stove, Range Hood, W/D, Water Heater, Pipe Was Update 2018. All Water System ({Pump, Filtration, UV Sterilization System, Water Quality System).  
Listing Price: $528,000

用途/Zoning:

目前是以養馬為主,還可作為住宿和早餐设施。改建住宅,家庭商业,农产品零售商店,林业,马寄宿,训练设施,狩猎营地,犬舍,装载和停车设施

For now, the farm is a horse farm. Diversity Used: Bed and Breakfast Establishment, Dwelling House. Converted Residential, Home Business, Farm Product Retail Outlet, Forestry, Horse Boarding, Training Facility, Hunt Camp, Kennel, Loading, And Parking Facilities.

MLS#: X5102761

地理位置/Location:

農場位於黑斯廷斯中心自治市。是加拿大安大略省东部黑斯廷斯县的一个乡镇。它于1998年1月1日由Huntingdon和Madoc合并而成。

坐落在黑斯廷斯县中心独特的社区黑斯廷斯中心人口4,774人,分布在222平方公里。公里。拥有乡村、城市和娱乐设置的市政当局为居民和游客提供了许多特色。

在这些吸引人的设施中,有著名的滑板公园——黑斯廷斯中心公园(Centre Hastings Park)。此外,该市从南到北还有许多其他娱乐设施。

交通也很便捷,北上南下各約20分鐘的路程可到Hwy 7,401,Madoc,Huntingdon跟Belleville跟進行日常採買。

The Municipality of Centre Hastings is a township in Eastern Ontario, Canada, in Hastings County. It was formed on January 1, 1998, through the amalgamation of Huntingdon Township with the Village of Madoc.

Nestled in the heart of Hastings County lies the unique community of Centre Hastings with a population of 4,774 residents spread out over 222 sq. km. Boasting a rural, urban and recreation setting the municipality offers many features for residents and visitors.

Among the inviting amenities is the Centre Hastings Park, that is home to the widely known Skate Park. In addition, there are many other recreational features throughout the Municipality from South to North.

Transportation is also convenient, with about 20 minutes north and south to Hwy 7, 401, Madoc, Huntingdon and Belleville for daily shopping.

農場入口/Entrance

客廳/Living Room

客廳光線充足寬敞/The living room is broad and brightness

客廳/Living Room

客廳&廚房/Living Room&Kitchen

寬廣明亮的廚房/Broad and brightness kitchen

客廳與餐廳/Living room combine with the dining room

客廳與餐廳/Living room combine with the dining room

臥室/Bedroom

明亮的臥室/Brightness Bedroom

臥室/Bedroom

臥室/Bedroom

地下室/Basement

手工農產品/Home-made farm product

地下室未裝修可做為倉庫/Basemant unfinished can be used as storage

地下室未裝修可做為倉庫/Basemant unfinished can be used as storage

空拍圖/Aerial photography

農舍視圖/Farmhouse View

農舍視圖/Farmhouse View

農舍視圖/Farmhouse View

倉庫/Storage

馬廄/The Stable

馬廄/The Stable

馬廄/The Stable

農場視圖/Farm land view

農場視圖/Farm land view

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