在加拿大巧用”加按- refinance” 让地产财富快速增长

这是一篇教你如何向银行借钱的文章,以前不得要领的人,需要努力学习,认真模仿,早日做个借钱达人。

为什么要学借钱?一是利率低,二是要对抗美元贬值。利率低,才有贷款投资的可能性,用借款累积个人资产,形成被动收入,达到早日退休的目的,很好理解。你没听错,对,美元要贬值了。美元本来是各国货币的锚,只有其他货币相对于美元的升值或贬值,从未听说美元升值或贬值啊。美元贬值需要活久见,因为上一次美元贬值是1971年,美国主动破坏布雷顿森林体系,说好的1盎司黄金等于35美元,随到随换,尼克松宣布拒绝兑换,从此固定汇率制瓦解,浮动汇率时代开启,美元汇率大跌,8月15日美国宣布耍赖之后,美国股市大涨。美联储2020年无底线发钞,再次从根本上破坏美国和美元的信用,孤注一掷地贬值,保本国股价不跌,保美元资产不贬值,松动了全世界其他国家货币的锚,给了其他国家两条路:通胀,或资产升值。

加按,英语是Refinance,就是重新做贷款。什么时候通过加按能从已有的投资房中取出现金,做下一套投资房的首付,什么时候就完成了推石头上山的过程,告别西西弗斯的苦难,达到了可以推石头下山的里程碑。

陪跑地产投资的人特别多,一路看着别人借钱,看着别人的房子增值,就是不敢躬身入局,从未向山上的里程碑走近过一步,房价却藐视外国买家税,B20,疫情,越来越高。美元贬值,会推高所有发达国家的资产价格,山,会越来越高了,不出发的人,真的要高山仰止了。闲话少说,举几个实例,看看别人咋用加按神器爬山的吧。

01 收入平平,靠搬家也能投资房地产

很多人说地产投资需要很高的收入,收入平平的人只能陪跑。我不认为收入高才能投资房地产,即使收入平平,也有办法补拙。怎么补呢?就是搬家。
6万年收入,借款能力30万,首付20%,可以买一个37.5万的A房子住,3年期固定利率2%,30年还款期。3年后贷款到期,储蓄存款3万,贷款余额27.8万,收入涨到了6.5万,房价涨到40万,加按,新贷款金额32.5万,提取现金4.7万,加上存款3万,以7.7万做首付,买入38.5万的新自住房B,将原自住房出租。实现了房地产的第一笔投资。以此类推,买C房做自住房之前,加按B房产,取出现金做首付。你看,收入不高的人可以通过搬家,参与地产投资。

过程说完了,解释一下道道。收入有限的时候,例如,单身,可以通过搬家来实现地产投资的目的。首付20%的情况下,可以借到年收入的5倍,能早上车就早上车,首付可以啃啃老,所以最快的买房时机是全职工作过了试用期就可以。上了车A之后,就不下去了,房子,只要买了,就别卖,一直买房一直爽。贷款到期后,要加按,记住,不要错过任何一次贷款合同到期的机会,能加按就加按,不能加按创造条件也要加按。取出现金后,加上自己的存款,向银行申请下一套自住房B的贷款,银行会把已有的自住房A视作为出租房,通过评估市场经济租金economic rental income,来估算在你不住的情况下,原来的自住房A能租多少钱,用一定比例的租金抵减A的债务,租金如果盖不住所有债务,就会相应减少能够用于申请B自住房的可用收入,因此A的地点很重要哦。贷款买到B之后,A就成了第一套投资房。买C的时候怎么办呢?如法炮制,我就不重复了。

加按第一法则:自住房不要轻易加按,除非要换自住房,且保留原自住房的情况下,需要在买下一套自住房之前加按现自住房,不加按,容易把自己变成房贷植物人。

6万收入的人想在大多和大温这么操作,最大的问题是几乎买不到40万以下的房子。这个世界和平的时间太长了,1945年到现在,帝国主义之间不打了,无产人士数量越来越少,闹不动了,资产价格在和平年代步步高。后浪在购买资产上,会越来越依赖前浪是否努力。前浪不努力,后浪够不到第一级台阶。加拿大是移民国家,总有新的劳动力补充进来,收入提高非常慢。买不到房子,是自己家的前浪不给力。

02 不买自住房,直接买投资房,靠谱吗?

大部分人移民加拿大是为了安居乐业,不是来领救济,也不是来淘金的,安居是很重要的生活组成部分,地产投资是第二位的。

如果新移民自住房买在没有加拿大收入的一方名下,有加拿大收入的一方贷款买投资房是最好的投资方式。IT小哥在2年里买7套投资房,就是这么操作的。
一口气冲上山的人毕竟很少,但站在山顶就是爽,可以滚石头下山了,即,加按投资房,取出现金做首付,买下一套投资房,下一套投资房的首付都是借的,不需要再投入了自有资金了。

单身,如果住在父母家里,也一样,啃啃老,有稳定收入就买投资房a,到期时加按,买投资房b的时候,就可以少啃父母一点儿了。买c 的时候,啃的更少,慢慢就独立了,强大了。收入和房价足够高的时候,一个加按套现,把投资成果与被你啃过的老人分享一下,还上老人家当初的天使资金就是了。很多人希望我为他们的下一代普及投资知识,我觉得父母的言传身教最重要,我的一位同事,非华裔,19岁的时候就上班了,过了试用期就在父母的帮扶下投资了,结婚前已经有了5套房产,这样的前浪太有责任心了。不要怕啃老,能啃的时候使劲啃,以后加倍奉还就好。没有自住房债务,且收入尚可的人,可以直接买投资房。我不建议自己租房住买投资房,因为加拿大的自住房出售的时候没有资本利得税,增值部分不纳税,这个政策还要充分利用。

加按第二法则:名下没有自住房债务的人,最容易一路冲上山顶,随时随地看准机会就加按,最大限度地利用银行的钱,购买更多资产。

03 加按的时候就是纠错的时机

大多数人首次置业的时候都不了解加拿大的房贷政策和产品,或多或少都会犯错,纠正错误的机会就是加按。加拿大房贷产品一共就两个:传统按揭贷款
和带信用额度的组合贷款。
自住房刚买的时候无需使用带额度的组合贷款,选个传统按揭贷款就行。如果住得很满意,全家公投决定不换自住房房了,贷款到期时,可以做个加按,将简单的传统按揭换成带信用额度的组合贷款。然后一路还款,余额还清的时候,有一条可供随时还款的信用额度,权当是现金储备了,来几次疫情都不怕。我个人观点是,自住房项下的信用额度,仅做紧急备用,不要再取款做任何投资了,生活是生活,投资是投资,毕竟吃得香睡得着才最重要。有人从自住房的信用额度里取款投资股票,买投资房,这些人就是房贷植物人,自找不痛快,还吧,又回到刚买自住房的初始状态了,无论什么理由加大自住房贷款的人都是西西弗斯,而且担心二次疫情,担心房价下跌,担心失业,所有的不爽都是因为缺乏财商和滥用房贷产品自己造成的。

买入投资房的时候,也不需要申请带额度的组合贷款,因为以后有加按机会,加按的时候再做即可。

主要原因有两个:

1.买入之后做了额度,贷款合同期内也还不掉多少本金,可用额度不足以拿出来做首付买下一套;

2.有些银行将未使用的信用额度也算做债务,借款人以后买投资房的可选择银行数量就少了。投资房,确定以后不想再加按了,只想付清,增加现金流的时候,再做带额度的组合贷款即可。

加按第三法则:加按就是重做贷款,可以把以前的遗憾弥补回来,房贷产品就两种,带额度的和不带额度的,根据长期目标选择所需的产品。自住房贷款余额大,是影响加按能力的最最最最重要的因素,如果你不想加按投资房,就放肆地加大自住房债务吧。

04 不同房产之间贷款的挪移

把自住房的债务挪到投资房上,就是让租客帮你还贷款,本来利率就低还都转到租客身上了,想想都乐得笑醒。这么做并不容易,通常需要加按和信用额度的组合拳,还要克服省税偏执狂的毛病。
自住房贷款余额是家庭收入2.5倍以下,借款能力就释放出来了,这个时候有能力买投资房或加按投资房。加按投资房取出来的“新钱”如果用于投资,则新贷款的全部利息都能抵税,但如果“新钱”用于加速偿还自住房了,则“新钱”部分的利息不能抵税。例如,投资房原贷款30万,加按后新的贷款金额是45万,如果取出来的15万用于投资,则该投资房的45万贷款利息都能抵税,如果用这15万去加速偿还自住房,虽然新的贷款金额是45万,但只有其中的30万贷款的利息能用于抵税。这个时候,省税控们就退缩了。继续加速还自住房贷款,一是为了进一步提高借款能力,买更多投资房,省更多税,二是为了将自住房贷款挪给了租客,完成退休大业的最重要一part——还清自住房贷款。还清自住房贷款,才有可能retire young retire rich,不仅如此,精神解脱更重要,想过吗,买房和租房区别是什么?买房有盼头,总有一天还清房贷;租房没盼头,一生一世帮别人还房贷。

打开省税偏执狂的心结,从投资房的可用额度拿出来钱还自住房贷款;不买RRSP,累积额度,卖投资房的时候再买RRSP用于抵税,效果更好,节省下来的存款加速还自住房,这一切都是值得的。回答目前问的比较多的一个问题:利率锁在高点上,下不来了,固定利率违约的罚款太多,怎么破?

1.有信用度的贷款,从可用额度中取款,将取款转成新的一笔贷款,执行的是现在的新贷款利率,将取款用于提前偿还利率高的贷款;

2.加按投资房,罚款可以抵税,新贷款转去其他银行蹭一下迎宾礼包,减少损失,取出来的现金用于加速偿还高利率的贷款;

3.所有贷款都是传统按揭贷款,没有信用额度可用,违约哪一笔贷款都有重重的罚款,这种情况只能找TD银行了解一下,根据自己的收入情况,能否在现有贷款基础上加上一条信用额度,他们的这种抵押顺序第二位的信用额度取款之后,能够转成和按揭贷款利率一样的贷款/installment,而其他银行第二位抵押的信用额度项下取款,无法转成贷/installment。

结语:

对银行和银行产品,请保持最起码的敬畏,知之为知之,不可以想当然。

能加按的人,都是同时具备两个条件:

1.自住房和其他消费债务足够少;

2.收入足够高。把石头已经推上山的人,特别喜爱自己的工作,因为工作能带来借款能力。没有比按揭贷款利率更低的个人贷款了,努力工作,克制提前消费欲望,诚实交税的人,没有奖章,但银行会奖励给这些力争上游的低利率贷款,这个奖励足够中产家庭成为富家翁了。寻寻觅觅找捷径,希望不工作,不报税也能借到钱的人,请继续在这个成熟的资本主义国家里找吧,努力工作的人要去乘风破浪了。有收入不敢借钱的人,欢迎继续陪跑,用自己的财富做个标尺,见证一下地产投资的力量。
两年前就有人替别人担心,这些年不断加按买房的“聪明人”都怎么样了。

现在可以告诉那些忧心忡忡的人,这些年一直加按的人,一直爽。

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