安省租客房东必须知道的表格+文件

不少在加拿大投资、置业的华人朋友们,都倾向于选择购置民用物业并将其出租,用“以租养房”的方式,让月租收入来抵消掉物业所产生一部分(或是全部)的开销。
这样一来,在租房市场中,招租不但可以给需要租房的房客提供房源,也可以让房东们用最有效的途径来确保自己在投资房产的过程中达到收支平衡,并赚取一定的利润。然而,对于房东来说,管理租客、维护出租房的工作,并不像有些影视作品中描绘的一样,仅限于“按月收钱、存储支票”那么简单,而是涉及到了沟通、责任划分、物业维修、法律法规、人情世故等多方面事宜。
在安大略省,相关部门为出租方以及租客提供了一系列在租房过程中会使用到的标准文件及表格。这些文件不但大大增加了租、住双方沟通信息上的效率和准确性,同时也保障了两方的所有对接和往来都符合标准,并有证可考、有据可循。
今天,我们就将房东+租客在日常生活中常用的文件以及表格统一整理,并为大家详细介绍、讲解其用途及功能。在文中,我们还会重点讲解递送表格和文件的操作流程,协助大家在租和住的过程中,可以顺利无误执行所有步骤,保障自己的权益,并不出纰漏。

一、你真的了解 “租房合同” 吗?

 在招租时,房东和租客会共同使用到的第一份重要文件,即租房合同
然而,不少朋友对于租房合同的具体功能以及签署和拟定时的注意事项,了解却十分有限。首先,在安省招租,租房合同分为两个部分:分别是安省的标准租房合同Residential Tenancy Agreement ( Standard Form of Lease ) ,以及地产局提供的租房合同。安省标准租房合同,自2018年4月30日起正式出台。这份合同,对于租住双方的信息、责任,都有着详细、特定的梳理及规定,并且补充和丰富了以往的租房合同,弥补了条款内容上的模糊点和漏洞。例如,在标准合同中,关于租客一年中的最后一个月租金作为押金,以及租客是否需要购买保险等事宜,都有详细说明。

同时,这份合同也明确了钥匙押金数额,以及租客支付租金的支票出现“跳票”情况的罚金数额的上限(最多不超过$20加币)等信息。

另外,它还明文指出了租客在日常生活中产生哪些费用须包含在房租之内,哪些需要租客自行支付等细节。

下面,我们帮助大家指出一个重点,在这份安省出台的标准合同中,还会要求出租方和租客填写自己的联系方式,包括电子邮箱,以及确认可以接受重要书面文件的地址等。

合同对于重要联系方式的有效记录,保障了租住双方沟通的流畅性和准确性。今后,如若发生法律或民事纠纷,双方的文件送达的收信地址,则会以合同上填写的信息为依据。

虽然安省的标准合同在细节问题上的规定比较详尽,但相关部分责任划分等事宜的条款,还是相对粗略和宽泛的。

这时,就需要地产局的租房合同对其加以补充和完善。根据房东、房客双方,以及物业的具体情况,出租方可以在合同中添加一些相关条款、规定。

下面,我们根据自己的经验,跟大家分享一些可以补充在租房合同中的条款内容:

1.    租客不可以将物业转租,不可以将物业当成Home Business (美容美发、家庭厨房等)或是Airbnb;2.    只有租房申请+租房合同上填写上报的人士,才有权在此物业中长期居住;3.    对于物业内硬件的耗损、损坏,以及破坏,如何定责、赔偿;4.    在物业内,租客如果受到任何意外伤害,和房东无关;5.    物业的日常维护(剪草、铲雪等工作),是否由租客负责;

6.    其他条款

平日里,在为房东朋友们准备租房合同时,Aaron都会尽最大努力把合同的内容和条款拟定的全面、丰富、细致,不放过任何一个细节。另外,我们准备的租房合同,也经过了地产律师、刑事律师,以及多名商业律师的审阅和检查,在措辞和文法上面,力求精准和完美,并具有法律效力。

如果大家对于租客管理的相关事宜做进一步的了解,可以点击蓝字扩展阅读文章:欠租, 失踪, 租客挑战法律界限? 多伦多房东如何自保……
二、房东涨租,所需的文件及操作流程

据政府规定,租客必须在物业内住满一年(12个月)之后,房东才可以进行第一次涨租。

通知租客涨租,房东需要使用N1表格:Notice of Rent Increase。在正式涨租之前,房东需要提前90天发送表格给租客。

这里,大家需要注意,政府对于每年的租金上涨份额,是有明确规定的,房东如要自行涨租,则需要遵照规定的涨幅额度(2019年的涨租额度是月租的1.8%,2020年的涨租额度则是租金的2.2%)

2018年11月之后注册的新物业,则不受政府规定的涨租额度限制。但是,如果房东在涨租之前,需要跟租客协商租金上涨的额度。

如果租客不同意房东自己拟定的涨租额度,那么房东依然需要遵照政府规定的最高涨租额度来施行涨租。

在递交涨租通知(表格)时,出租方须要遵照安省的标准租房合同上填写的租客收信地址(电子邮箱地址或寄信地址)来递送此份文件。这份文件叫N1 Form。

据规定,在租客住满第一年后,房东不可强制租客Renew合同,并将租约延期一整年,租房的形式将自动变为Month-To-Month的形式。然而,如果房东和租客协商后,租客自愿Renew租约,并将租约的有效期一次性延长一年,那么房东则可以和客租共同续签租约。
三、终止租约时,房东和租客分别需要使用哪些表格?
在终止租约的问题上,安省是不允许租住双方任何一方在第一年租约的有效期限内提前解约的,除非经过双方协商和共同认可。

首先,大家需要确认是哪一方主动提出了解约的需求。

如果房东提出终止租约的诉求,此诉求仅在以下两种情况下才可生效:

1. 若经过租住双方协商并达成共识,房东可至少提前60向租客天递交N11表格:Agreement to End the Tenancy。2. 若房东单方面要求终止租约,须至少提前60天向租客递交N12表格:Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit

房东仅在以下两种情况下,才有权终单方面止租约:

  a. 房东本人、亲戚,或子女,需要入住此物业:房东则可至少提前60天通知租客终止租约,但房东需要赔偿租客一个月租金;

 b. 出售物业:如果房东以卖房为由终止租约,房东须保证物业的买家购买物业的目的是用于自住(房东则不用向租客赔偿一个月的租金)。

这里,大家需要注意,无论房东以上述哪个理由提前终止租约,要求租客搬出的日期必须在租约满一年之后。

小贴士装修/翻建或者涨租,是不能成为房东单方面终止租约,或提前驱赶租客的理由的。另外,房东在以自己和家人自住,或卖房为由终止租约后,租客若发现房东并未收回物业用以自住,或售卖物业给以自住为目的的买家,则可以向Landlord and Tenant Board起诉房东,并要求最高额度为$25,000的赔偿
若租客要求单方面解除租约,则需要填写并递交
N9表格:
Te
nant’s Notice to End the Tenancy,提前至少60天递交给房东。这里,租客同样需要遵照安省标准租房合同上记录的房东的文件送达地址(电子邮箱或收信地址)来递送文件。无论是出租方和租客,如果按照标准合同上的文件送达地址来递送文件,收件人因故没有收到表格或文件,中间造成信息断链,则不是递送者的责任。

四、租客如有损坏物业、欠租等行为,房东如何保障自己的利益?

如若发生租客欠租的情况,房东则需要填写和向租客递送N4表格:Notice to End your Tenancy Early for Non-payment of Rent

这里,大家需要注意,如果递交了第一份N4表格之后,14天之内,租客并未补交所欠租金,则需要向其发出第二份Final Notice文件(也是N4表格)。

于此同时,出租方则可以使用L1表格:Application to evict a tenant for non-payment of rent and to collect rent the tenant owes,向Landlord and Tenant Board递交申请,要求驱逐租客并收回所欠租金。

此外,如果由于租客的个人行径和行为,对于房东的财物造成了损害,房东则可以执行相应的措施来保护自己的权益。

租客对于物业和房东的利益损害,分为物理破坏和经济损害两个类别:

1. 物理破坏:指租客在物业内从事一些违规、违禁,或违法的活动,或行为对物业的软硬件造成了破坏,从而造成了房东的损失;2. 经济损害:指租客的行为直接造成了房东的经济损失。例如,租客拖欠水费,政府则会把欠费的款项转入房东的地税账单中,强行向房东收取(并附加利息)。
如需制止房客的不良行为,房东则需要递送N5表格:Notice to End your Tenancy for Interfering with Others, Damage or Overcrowding,并给租客时时长为7天的改正期。

若租客在7天之内没有及时更正自己的行为,房东则可以向Landlord and Tenant Board递交L2表格:Application to End a Tenancy and Evict a Tenant,申请驱逐租客。

这里,大家需要注意,房东需要向相关部门支付一个驱赶租客的申请费用,金额是$190.

大家在向Landlord and Tenant Board发送了驱逐租客的申请之后,即可静候相关部门给出租方和租客发信,安排听证会Hearing的日期。

听证会的目的,在于分别给租住双方提供为自己辩护和解释的机会和权利。听证会最后,会有法官做出裁定。

从向Landlord and Tenant Board递交申请,到得到听证会的消息之间的时长,通常在1个月左右

相信大家平日里也有听说,由于驱逐租客的流程较为繁琐,时间跨度较长,有部分的不良租客会狡猾地利用流程中的漏洞来拖延时间,故意欠租或损坏物业不予赔偿。

这里,我们提醒大家,在租房时,筛选租客的工作尤为重要。找到优质租客,才是房东保障自己利益的最佳方式。

爱家地产团队在帮助房东筛选租客时,会要求租房申请人递交全面、详细的申请材料,从各个方面审核租客的信誉和品质。

在审核租客的过程中,爱家地产团队会有意将“门槛”设置的高一些,让租客尽量多提交材料,配合各个审核的步骤。如果租客不怕麻烦,全力配合审核流程,那么则说明租客的态度是认真诚恳的。

相反,如果申请人遇到了“门槛”就主题提出放弃申请租用此套物业,或者拒绝正面回答一些合理的细节问题,那么则说明租客很有能对于自己不够自信、有所欺瞒,或者无法提供有效的辅助材料。

这样一来,爱家地产团队的审核过程,也就起到了自动过滤潜在“问题租客”的作用。

五、房东如须进入物业,应如何和租客协商?
物业出租后,虽然产权仍然属于房东,但是物业的使用权归租客所有。
因此,房东不可无故擅自进入物业。如须回访物业或进入物业处理相关事宜,房东需要提前至少24小时通知租客,并征得租客的同意。并且,房东回访的时间需要在早八点到晚八点之间。如果物业发生了紧急情况(煤气泄漏、火灾等),房东在进入物业前,则无需提前通知租客。通常情况下,如果租客发现房东在未征得自己同意的情况下,擅自出入物业,侵犯了自己的隐私,影响了自己的正常生活,则可以通过联络大楼保安或报警的方式来保护自己,维护自身的权益。

至此,我们就把房东和租客常用的一些必备表格和文件给大家详细讲解了一遍。

最后,我们想借此机会,分享给大家一些管理租客和物业的心得经验:房东和租客之间的关系,虽然在本质上存在一些对立,但两方不应是“敌人”,凡事都可以协商解决,并且应当学会站在对方的角度看问题。

例如,物业内电器和其他“软件设施”由于正常使用耗损而引发的故障,房东和房客双方都可以支付一部分维修费用,原因如下:

如果租客不使用电器,则不会对其造成耗损,因此,使用和耗损所造成的开销,租客是应该承担一部分的。同时,电器归房东所有,租客虽然会使用,但在退租时不会将其带走,因此房东也应该承担一部分修理和维护的费用。

另外,物业的硬件如出现损坏,例如屋顶、墙壁内的水管出现问题,如果不是租客的行为造成的,则基本与租客无关,大部分情况下需要房东全额支付修补的费用。

其实,法律和规定,其实是约束人们的行为的底线,而不是“顶线”。在出租方和房客相处的过程中,两方都应该本着“己所不欲、勿施于人”的原则,让同理心和共情能力发挥效力,相互配合,维持一个良好、友善的关系。

爱家地产团队, 会为您保驾护航, 联系iHome Realty Team 阿刚 : 手机/微信/Whatsapp — 647 505 6168

安省租客房东必须知道的表格+文件
滚动到顶部