Lien—购买物业时一定要避开的“雷”

清晰的产权(Clear Title)是每一个房地产投资者希望拿到手的。房地产留置权(Property Liens )– 是一个房产可以交易, 但会遗留下“地雷” 的一个东西!

什么是 Lien? 翻译为中文是“留置权” 字面的全部含义应该是“保留处置的权利”, 也有人翻译为“抵押权”, 个人觉得前者更准确。  说白了, 就是一置放“lien” 的人(“埋雷”人)随时有根据lien 索要相关利益的权力。 房子已经交割了, 还会被前边的利益方来骚扰索要利益, 这不头大么?

最近, 亲自处理的一个case 遇到了lien 的问题: 买家买入农地,7月22日交割日, 结果买家律师作title search 时查到了lien – 1963年的,查看历史记录, 这块地以前总共只交易过两次次: 1979年及我的卖家客人2020年初买入一次, 卖家知道消息后很激动, 60年代的问题, 现在还找我不是扯淡么?  情绪是情绪, 法律是法律, 按加南大的地产法, lien 一旦置放到物业上, 会永远跟着物业走, 除非及时remove掉, 带 lien  的物业照样可以交易: 比如我的卖家客人2020年买入时, 当时代表他的买家律师没有查出这个问题, 交易照常进行, 但他现在转手卖时, 问题就来了, 新的买家的代表律师一旦查出, 一定会要求seller  把lien 去掉的。买入的物业带 lien 的话, 对新买家很多不利, 比如: 贷款不被批准,或者某天放lien 的主儿跳出来索要权益等。

听买家律师说, 这个lien 是物业(农地)上有个不符合实际的 产权certificate: 这块地原来是20acre—有个产权certificate, 后来老业主(1963年代)分割初10acre卖给了Jon(1979), 按道理这个certificate 要remove 掉, 但没有做。 后来卖家从卖家律师处得悉: 这个lien 上有$2000的欠款未付, 估计就是1979年那次交易, 老业主没有支付$2000的费用给政府相关部门(也许当时没那么多, 到今天利滚利累积到了$2000),  这个lien就一直存在。

写这篇文章时, 买卖双方律师还没达成一致, 因为closing 时间已过, 买家律师的应对方法是要求卖家律师写个承诺去掉lien 的保证, 尽快closing, 卖家会closing 后及时跟进, 配合卖家律师一起把lien去掉。

爱家地产团队手上的这处物业就是属于非自愿留置权。它已经陪伴了这处物业约50年,我们的客户也并不清楚这个lien的由来。这个时候,一个专业地产团队就显得尤为重要。我们首先及时和买房律师进行了沟通,然后和前前任业主成功取得了联系,并且把事情告知了前前任业主。在前前任业主支付完债权人欠款后,我们也终于可以和政府申请抹除掉这个lien。在我们爱家地产团队的高效协作下问题很快得到了解决。

敲黑板 – 总结!!!什么是Lien(留置权)?留置权指的是债权人按照合同的约定占有债务人的不动产(全部或部分权益)。债务人不按照合同约定的期限履行债务的,债权人有权留置该动产,并依照法律的规定将动产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。比如说,一个人向银行申请了汽车贷款,银行作为债权人同时拥有 “留置权” ,只有当借贷人将所有贷款付清后,lien才会被解除。这个留置权不论对于买家还是卖家来说都是一个定时炸弹。它意味着业主对他的物业没有100%的产权,该房产可以依法被拍卖,这对业主将带来无法预测的巨大损失。通俗来讲,一处房产有” lien”,意味着这个房子处于“欠费状态”。

Lien的种类房留置权主要有两种:自愿留置权和非自愿留置权。

自愿留置权在债权人与债务人签署合同时产生,最常见的形式是抵押贷款,即以房产作担保的银行贷款。

非自愿留置权需要特别留意,因为他们不是由房主行为产生的,其多数为房产税留置权或建筑工程留置权。比如老业主以前请contractor 做装修, contractor 对他的工人有欠工资, 他的工人可以要求在这个物业上放个lien, 虽然欠债方是以前的contractor, 但业主就跟着倒霉了。

不动产交易里边很多trick, 大家购买时, 要擦亮眼睛, 最主要时请专业人士来把关, 花小钱, 保护自己的利益。


想探讨更多地产知识?  加微信号”ihomemike 和多伦多地产投资置业顾问阿刚一起讨论。
iHome Realty Team 爱家地产团队 阿刚(Michael G.Li)电话:1+ 647-505-6168(加拿大) /86+17318048441(中国)
多伦多iHome爱家地产团队  专业、负责、 尽职!
因为爱,我们在!     Real Love, Hard Working !

 

爱家地产团队近期为您推荐:

 

 

Lien—购买物业时一定要避开的“雷”
滚动到顶部